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Logement et hébergement

Transparence logement social

Publié le lundi 21 novembre 2016

Le renforcement des obligations SRU impose un effort de production supplémentaire de logements sociaux dans les communes situées dans des zones tendues. Transparence SRU : faites le test dans votre commune !

Article 55 de la loi SRU : mode d’emploi des sanctions

15 avril 2015 | Mis à jour le 27 mai 2016

Instaurée par un texte du 13 décembre 2000, la loi SRU « Solidarité et renouvellement urbain » comporte un article devenu célèbre : l’article 55. Son non-respect entraîne des sanctions annuelles et triennales. C’est tous les trois ans que certaines communes sont dites "carencées".

Les communes soumises à la loi SRU

L’article 55 de la loi SRU instaure un seuil minimal de 20 % de logements sociaux à atteindre dans certaines communes. Sont concernées, les communes qui comptent au moins 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France), et qui sont situées dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre d’au moins 50 000 habitants, comptant une ville de plus de 15 000 habitants.

La loi du 18 janvier 2013 a étendu cette obligation aux communes dites « isolées », c’est à dire n’appartenant pas aux agglomérations ou EPCI définis ci-dessus, mais qui ont plus de 15 000 habitants et qui sont en croissance démographique.

Le décret du 1er aôut 2014 fixe la liste des agglomérations, des EPCI et des communes isolées, assujettis à une obligation de 20 % de logements sociaux.

Cette même loi a par ailleurs porté le taux légal de 20 à 25 % dans les secteurs qui nécessitent une production de logements sociaux supplémentaires. Ce taux doit être atteint en 2025.

Deux étapes pour sanctionner les communes qui ne remplissent pas les objectifs de la loi SRU

La démarche est la suivante : les services de l’État procèdent à un inventaire annuel contradictoire avec les communes dites « concernées par la loi SRU » qui permet de déterminer le nombre de résidences principales et le nombre de logements sociaux à avoir sur une commune pour respecter le taux de 25 % pour certaines ou de 20 % pour d’autres.
Nombre de communes ont déjà suffisamment de logements sociaux : elles sont concernées, mais déjà en règle avec l’article 55 de la loi SRU.

D’autres communes n’ont pas assez de logements sociaux : elles doivent rattraper leur retard.

Dès lors, se déclenchent deux procédures :

- une procédure annuelle : les communes ne respectant pas l’article 55 sont « prélevées ». Tous les ans, après vérification des services de l’État dans les communes concernées, elles doivent verser une somme qui sert à financer des logements sociaux partout en France. Les communes dites « isolées » ne seront prélevées qu’à partir de 2017.

- une procédure triennale : l’esprit de la loi étant de faire construire des logements sociaux, les communes sont soumises à une obligation de rattrapage sur trois ans. L’idée étant de laisser du temps aux acteurs pour réaliser des projets et aux communes de mener des politiques volontaristes de production de logements sociaux leur permettant de rattraper progressivement leur retard. Sortir un programme de logement social peut demander plusieurs années. A l’issue de ces trois ans, les services et l’État vérifient si les communes ont satisfait à leurs obligations ou pas. Si oui, tout va bien. Si non, les communes peuvent être « carencées » et c’est à ce moment que peuvent, en fonction de l’appréciation de la situation portée par le préfet de département, être prises des sanctions plus lourdes à l’encontre de ces communes.

Liste des 219 communes carencées au titre du bilan SRU 2011-2013-avril 2016 (Excel- 53.5 ko)

Liste des 47 communes carencées où le préfet se substitue aux maires- avril 2016 (PDF- 92.5 ko)

Les sanctions pour les communes carencées

Les sanctions prononcées par les préfets à l’encontre des communes carencées, ont été alourdies par la loi du 18 janvier 2013, puis par la loi ALUR du 24 mars 2014 :

  • Possibilité de majorer jusqu’à cinq fois le prélèvement initial du par les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de production de logements sociaux ; 
  • Augmentation du seuil plafonnant les pénalités pour les communes les plus riches : ce seuil passe de 5 à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal par habitant médian des communes prélevées ;
  • Obligation de prévoir une part minimum de 30 % de logements PLUS-PLAI dans les opérations de taille significative ;
  • Transfert possible du droit de préemption aux EPCI délégataires et extension du droit de préemption aux lots de copropriétés ;
  • Possibilité de conclure une convention pour la mise en place d’un dispositif d’intermédiation locative intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;
  • Possibilité d’identifier des secteurs sur lesquels le préfet est compétent pour délivrer les autorisations d’utilisation et d’occupation du sol ;
  • Mobilisation du contingent communal en priorité pour loger les ménages DALO.
Les préfets se substituent aux maires dans 47 communes carencées

Les préfets de départements vont se substituer à 47 maires ne respectant pas leurs obligations au regard de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU). La liste de ces communes a été publié les 26 octobre 2015 et 13 avril 2016 lors des Comités interministériels à l’égalité et à la citoyenneté.

Dans ces communes, le préfet :
• préemptera des terrains et des logements ;
• délivrera des permis de construire en lieu et place des maires ;
• mobilisera des logements vacants dans le parc privé.

Liste des 47 communes carencées où le préfet se substitue aux maires- avril 2016 (PDF- 92.5 ko)