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Logement et hébergement

Syndicat de copropriétaires, syndic... comprendre le rôle de chacun

Publié le vendredi 22 juillet 2016

Les copropriétaires forment un syndicat de copropriété et ont la responsabilité partagée de la copropriété. Ils se réunissent en assemblée générale, notamment pour élire leur syndic, qui est leur représentant légal. Un conseil syndical peut assister le syndic.

Syndic de copropriété : un modèle-type de contrat

17 septembre 2013 | Mis à jour le 17 décembre 2015

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée.

Il est nommé par l’assemblée générale à la majorité absolue des voix pour une durée maximale de trois ans, un an si le syndic, son conjoint, leurs commettants, leurs employeurs ou leurs préposés ont, directement ou indirectement, participé à la construction de l’immeuble (article 28 du décret du 17 mars 1967).

Un modéle type de contrat de syndic

Un modèle type de contrat de syndic a été mis en place par le décret du 28 mars 2015, en application de la loi ALUR.

Le décret précise les mentions obligatoires du contrat de syndic et établit des modalités de facturation des honoraires selon deux types de prestations : 

  • des prestations liées à la gestion courantes, facturées dans un " forfait annuel " : les prestations faisant partie du forfait sont précisées et ne peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire. Une liste non limitative des prestations comprises dans le forfait est annexée au contrat de syndic. Il s’agit notamment de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale annuelle, du suivi de la comptabilité de la copropriété, ou encore des frais administratifs et de reprographie liés.
  • la liste des seules prestations pouvant donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit par exemple des prestations liées à l’organisation d’assemblées générales exceptionnelles ou à un changement de règlement de copropriété. Se trouve également en « hors forfait », le suivi des dossiers de sinistre auprès de l’assureur, ou l’immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires.

Ces dispositions sont applicables aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

Assurance et mise en concurrence : les nouveautés 2015

La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats. Un bureau central tarificateur est créé pour aider la copropriété qui rencontrerait des difficultés dans la recherche d’assurance. En cas de refus des assureurs d’assurer la copropriété, le syndicat (via le syndic) pourra demander au bureau central de tarification d’en désigner un.
L’obligation de mise en concurrence des syndics devient triennale (et non plus annuelle). Cela signifie que tous les trois ans, le syndicat de copropriété doit consulter d’autres syndics et leur demander des propositions de contrat. Les copropriétaires peuvent toutefois y déroger : cette possibilité doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui précède la désignation du syndic.

Les obligations du syndic

Le contrat unit le syndic au syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires pris individuellement sont des tiers à ce contrat. Dès lors, aucune des clauses du contrat de syndic (ni aucune décision d’assemblée générale) ne peut-être opposée aux copropriétaires pris personnellement (Civ 3e, 11 octobre 2005, n° 04-17178).

L’assemblée générale approuve le contrat à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (article 29 du décret du 17 mars 1967). En cas de renouvellement de fonctions, le syndic et le syndicat de copropriétaires concluent un nouveau contrat distinct du précédent (le renouvellement par tacite reconduction est prohibé).

A partir du 1er avril 2016, les syndics devront, dans un délai maximum de trois mois suivant chaque assemblée générale de copropriété, informer les occupants des décisions prises concernant leur immeuble (budget, travaux, vie commune, etc.) :

  • par courrier adressé à chacun ;
  • ou par affichage dans les parties communes pendant un mois. 

Ceci en vertu du décret n°2015-1681 du 5 décembre 2015.

Un syndic professionnel ou bénévole  

Le syndicat des copropriétaires choisit de confier la gestion de l’immeuble à un syndic professionnel ou non professionnel. Avant de choisir, il convient de bien évaluer la taille de sa copropriété et le montant de budget prévisionnel que le syndic aura à gérer.

  • Le syndic non professionnel, dit « bénévole » : c’ est un copropriétaire (il doit être titulaire de droits réels) non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés. Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s’assurer lui-même pour sa propre responsabilité.
  • Le syndic professionnel est régit par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.


Le syndic professionnel doit posséder :

  • une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par le préfet ;
  • une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d’un organisme de garantie collective ou d’un établissement bancaire) ;
  • une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.
  • Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité (loi No 70-9 du 2-1-70). Il perçoit des honoraires.

Rôle du syndic

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

  • il convoque les assemblées , établit le procès - verbal des délibérations et en assure la notification ;
  • il tiendra une comptabilité séparée et assurera l’immeuble ;
  • il exécute les décisions de l’assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété ;
  • il administre la copropriété, c’est lui qui passe les contrats de fournitures, d’entretien, de souscription de polices d’assurances, d’engagement du personnel du syndicat ; il établit et met à jour le carnet d’entretien ;
  • il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable ;
  • il tient la comptabilité et prépare également le budget prévisionnel de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat ;
  • il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs ;
  • il est l’archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété ;
  • il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l’assemblée 
  • lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, le syndic est tenu d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du "service antenne numérique". Cette information est fournie dans le relevé de charges en cours à compter de leur renouvellement