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Logement et hébergement

Syndicat de copropriétaires, syndic... comprendre le rôle de chacun

Publié le vendredi 22 juillet 2016

Les copropriétaires forment un syndicat de copropriété et ont la responsabilité partagée de la copropriété. Ils se réunissent en assemblée générale, notamment pour élire leur syndic, qui est leur représentant légal. Un conseil syndical peut assister le syndic.

Définition de la copropriété

17 septembre 2013 | Mis à jour le 5 novembre 2015

Dans une copropriété, la propriété est divisée en lots entre plusieurs personnes. On y parle millièmes, assemblée générale, syndic ou syndicat de copropriétaires...le tout régi par un règlement de copropriété.

La copropriété est l’organisation d’un ou plusieurs immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots.

Un réglement de copropriéte fixe l’ensemble des régles d’organisation et de fonctionnement. Il précise les droits et obligations des copropriétaires et des occupants de l’immeuble.

Depuis le 24 octobre 2015, toutes les notifications et mises en demeure prévues en copropriété comme la convocation ou le procés verbal de l’assemblée générale, peuvent être effectuées par voie électronique, sous la forme de lettre recommandée électronique. Sont ainsi visées les notifications adressées par le syndic, les copropriétaires, le président du conseil syndical et l’administrateur provisoire (nommé dans le cadre d’une copropriété en difficulté).

Attention  : seuls les copropriètaires ayant donné leur accord recevront des notifications par voie électronique. Si une personne veut continuer avec des couriers papier elle le peut.

Le statut de la copropriété

Il est fixé par :

Les acteurs de la copropriété

  • le syndicat des copropriétaires : composé des copropriétaires, il administre les parties communes de l’immeuble et défend les intérêts des copropriétaires ;
  • le conseil syndical : composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, il a un rôle consultatif.
  • le syndic : copropriétaire bénévole ou un professionel. Il est désigné par le syndicat de copropriètaires, après mis en concurrence de plusieurs syndics. Il signe un contrat-type. Le syndic exécute les décisions prises en assemblée générale et assure la gestion technique, comptable et financière de l’immeuble ;
  • l’assemblée générale : c’est l’instance qui réunit l’ensemble des copropriétaires, elle se réunit au moins une fois par an pour prendre des décisions relatives à la gestion de l’immeuble. 
Attention : le « syndicat des copropriétaires » ne doit pas être confondu avec le « syndic  ». Le syndic est le gestionnaire de l’immeuble mandaté par un vote en assemblée générale. Le contrat de syndic unit le syndic au syndicat.

Qu’est ce qu’un lot de copropriété ?

Le statut divise les immeubles en « lots » de copropriété. Chaque lot est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Ainsi, en tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d’un lot qui comprend :

- la partie privative qui est la propriété exclusive de chaque copropriétaire : cet élément privatif est défini par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 (appartement, place de stationnement, cave, local commercial...),

- une quote-part de parties communes : les parties communes (tout ce qui n’est pas privatif) sont la propriété indivise de tous les copropriétaires qui sont membres du syndicat des copropriétaires ; cet élément commun appartenant à l’ensemble des copropriétaires est défini par les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 (sol, cour, voie d’accès, toiture...), articles qui ne sont pas d’ordre public (c’est-à-dire que tout règlement de copropriété peut en décider autrement, par exemple par une clause disposant que telle cour est la partie privative du lot n°…).

Les millièmes, qu’est ce que c’est ?

La part de propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (mode de répartition qui retient un nombre de millièmes, par exemple cent ou dix millièmes...). Les tantièmes sont en principe calculés proportionnellement à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l’immeuble qui résulte de la consistance, la superficie et la situation des lots (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Le millième est l’unité de division du tout que représente l’immeuble, en mille parties égales. Cette notion permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque copropriétaire doit acquitter en charges, avances et provisions.

Un exemple : avoir 100/1000ème c’est être redevable de 10 % des charges. Toutefois, il est possible de répartir les tantièmes de parties communes entre les lots d’une autre façon et selon d’autres critères que ceux visés par la loi (en fonction de l’utilisation des lots par exemple). Les tantièmes de parties communes sont fixés par le règlement de copropriété et par l’état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Diagnostic technique avant la mise en copropriété

La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d’un diagnostic technique.

Ce document établit un constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité. Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Depuis le 1er juin 2001, tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat, peut également consulter ce document.

L’obligation de communiquer ce document incombe au propriétaire. Ce document est détenu par le syndic. Il remet une copie du document au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier.