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Logement et hébergement

Quitter un logement privé nu

Publié le jeudi 5 novembre 2015

Départ avec préavis, fin de contrat, litiges avec règlement amiable ou conciliation, mais aussi les expulsions et la trêve hivernale...

Les cas de départ et expulsion

27 septembre 2013 | Mis à jour le 5 novembre 2015

Résiliation du bail dans la location du secteur privé

Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons :

  • par le congé,
  • par la résiliation judiciaire,
  • par le jeu de la clause résolutoire.

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations,
l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance :

  • soit pour l’obliger à exécuter son obligation lorsque c’est possible ;
  • soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement :

  • non paiement des loyers au terme convenu,
  • non paiement des charges dûment justifiées,
  • non versement du dépôt de garantie,
  • défaut d’assurance du locataire.

La clause résolutoire pour non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, ne peut produire d’effet que 2 mois après que le locataire ait reçu un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement doit pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.24 loi du 6.7.89.

Le commandement doit également reproduire les dispositions de
l’art.6 loi N°90.449 du 31.5.90 concernant la création du fonds de solidarité pour le logement.
Il doit également mentionner au locataire la possibilité de saisir ce fonds et en indiquer l’adresse (voir indication en fin de fiche).

Le commandement de payer doit être signifié à la caution, s’il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire.
Si la caution n’est pas informée dans les délais du commandement de payer, elle ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le locataire peut à compter de la réception du commandement :

  • soit régler sa dette,
  • soit saisir le juge d’Instance pour demander des délais de paiement.

Le bailleur ne peut saisir le juge que par assignation d’huissier.
Lorsqu’il y a eu commandement de payer, l’huissier doit transmettre l’assignation au préfet 2 mois avant l’audience, afin qu’une enquête sociale soit effectuée.

Le juge peut soit :

  • accorder, même d’office (sans que le locataire en fasse la demande), au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à 2 ans pour apurer l’impayé. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié.
  • ordonner l’expulsion assortie ou non de délai de grâce pour quitter les lieux (3 mois à 1 an).

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d’instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience afin qu’une enquête sociale soit effectuée.

Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut produire d’effet qu’un mois après que le locataire ait reçu une mise en demeure restée infructueuse.
La mise en demeure doit, pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.7 loi du 6.7.89.
Le locataire a un mois à compter de la mise en demeure pour souscrire une assurance. Si au bout d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, il est déchu de ses droits.

Exécution de la décision d’expulsion dans le parc prive et le parc social

L’expulsion est poursuivie sur le fondement d’une décision de justice définitive et après signification à la personne expulsée, par huissier de justice d’un commandement à libérer les locaux.
Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale, elle ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.
L’huissier doit communiquer au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), copie du commandement d’avoir à libérer les locaux, dès sa signification, afin de lui permettre d’organiser le relogement de la personne.


Alors même que le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, l’occupant du logement peut demander au juge un délai de grâce pour se reloger dès lors que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.
Le juge doit tenir compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant pour accorder des délais qui peuvent varier de trois mois minimum à trois ans au maximum.


L’expulsion ne peut s’effectuer, entre le 1er novembre et le 15 mars de l’année suivante (trêve hivernale). Ce délai de la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque :

  • le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales ;
  • l’occupant est un squatter ;
  • le logement est situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril ;
  • l’occupant est un étudiant de locaux spécialement destinés aux logements des étudiants lorsque l’intéressé ne satisfait plus aux conditions pour lesquelles le logement lui a été attribué (CCH : art. L. 613-4).


L’expulsion ne peut intervenir ni entre 21 heures et 6 heures les jours ouvrables, ni les dimanches et jours fériés.


Seul l’huissier de justice peut y procéder.


Lorsque l’occupant est absent, ou refuse l’expulsion, l’expulsion ne peut pas avoir lieu, et l’huissier ne peut pénétrer dans le logement (loi du 9.7.91 : art. 21-1). Il dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite auprès du préfet le concours de la force publique.


L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser son concours.
Tout refus doit être motivé, cependant le silence gardé pendant deux mois vaut refus.
Le délai de réflexion accordé au préfet est mis à profit pour examiner l’opportunité d’une aide au relogement si cela n’a pas été fait dans les phases antérieures.


En cas de refus, ou à l’expiration du délai de deux mois suivant le dépôt de la demande de concours de la force publique, le propriétaire peut effectuer un recours gracieux auprès du préfet, puis devant le tribunal administratif pour obtenir réparation du préjudice.
La demande de réparation du bailleur porte sur les indemnités d’occupation, des frais occasionnés par le maintien dans les lieux (dégradations éventuelles, charges...) et de tous ceux liés à son non-départ.
La responsabilité de l’Etat ne peut être engagée qu’à l’expiration de tous les délais.