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Logement et hébergement

Quitter un logement privé nu

Publié le jeudi 5 novembre 2015

Départ avec préavis, fin de contrat, litiges avec règlement amiable ou conciliation, mais aussi les expulsions et la trêve hivernale...

Fin de contrat et sortie d’un logement privé nu

2 novembre 2015 | Mis à jour le 5 novembre 2015

Congés

Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et donner congé.

Congé délivré par le locataire

Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ.

Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s’il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis.

Durée du délai de préavis

Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est réduit à un mois dans les cas suivants :

  • le logement est situé dans des zones de tension du marché locatif ; 
  • obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
  • état de santé justifiant un changement de domicile et constaté par un certificat médical,
  • bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,
  • attribution d’un logement social.

Le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier à l’occasion de la notification de congé. À défaut, le préavis de trois mois s’applique.

Congé délivré par le bailleur

Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail et dans trois cas :

  • Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper, à titre de résidence principale, ou y loger un proche.
  • Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupé. Le locataire est alors prioritaire pour acquérir le logement. Le bailleur doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue une offre de vente.
  • Le bailleur met fin au bail pour un motif légitime et sérieux : non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.

Des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité pour le bailleur de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l’âge du locataire ou, en location nue, lorsque le congé du bailleur est consécutif à l’acquisition d’un logement occupé.

Forme et délais

La notification du congé doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier. La notification contient le motif du congé et d’autres informations en fonction du motif invoqué.

Le préavis

Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur doit joindre une notice d’information définie par arrêté ministériel et relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de congé pour reprise ou vente.

Sortie du logement

État des lieux de sortie

A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie sont identiques à celles applicables lors de l’état des lieux d’entrée.

Cependant, dans le cadre d’un état des lieux amiable et lorsque le bailleur mandate un tiers pour le représenter (par exemple, un professionnel de l’immobilier), aucuns frais ne peut être facturé au locataire.

Restitution du dépôt de garantie

Délais : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. A cette occasion, le locataire indique au bailleur, ou à son mandataire, sa nouvelle adresse.

Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au délai de restitution du dépôt de garantie :

  • si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est réduit à un mois ;
  • si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.
Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que l’état des lieux d’entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse, etc.

Sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.