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Qui finance le logement social ?

12 avril 2016| Mis a jour le 26 septembre 2016

Une fois la décision de construction d’un logement social prise par la collectivité, l’Etat ou par un organisme HLM, la réalisation peut être financée par différents acteurs en fonction des objectifs de logement.

Les principaux financeurs

Les logements sociaux peuvent être financés par : 

  • L’État ;
  • Les collectivités territoriales (région, département, agglomération, commune…) ;
  • La Caisse des Dépôts et Consignations  : c’est elle qui octroie les prêts à très long terme en s’adossant sur les dépôts de l’épargne populaire comme le livret A. Les prêts sur 30 ou 70 ans constituent près de 75 % du financement ;
  • Action Logement (le 1% logement versé par les employeurs ) ;
  • Le bailleur lui-même sur ses fonds propres.

En fonction des financements qu’ils ont apportés (fourniture du terrain, subventions…), les financeurs disposent de quotas d’appartements réservés, pour lesquels ils proposent des candidats locataires qui leur en font la demande, en fonction de leur situation familiale, de leurs revenus et de leur état de précarité… 

Ces financeurs sont appelés les « réservataires  » et disposent d’un « contingent ». L’Etat dispose ainsi d’un « contingent préfectoral ». 

Pour tout savoir de la réforme d’Action logement

Aides indirectes et ou fiscales de l’Etat

Outre les subventions directes, l’Etat par divers dispositifs soutient le secteur du logement social par des aides indirectes :
- une réduction de TVA : depuis le 1er janvier 2014, les logements sociaux bénéficient d’un taux de TVA à taux réduit de 5,5 %.
- une éxonération de TFPB ( taxe foncière sur les propriétées bâties) pendant 25 ans.
Les bailleurs sociaux ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés.

Qui décide de construire des logements sociaux ?

La réalisation d’une opération de logement social est en général envisagée soit par une commune (ou un établissement de coopération intercommunale), qui la propose alors à un ou plusieurs organismes HLM, soit par un organisme avec l’accord de la collectivité.

La décision de financement se prend en fonction des objectifs de logement de la collectivité, qui sont répertoriés dans un document établi en concertation avec l’Etat (le plan local d’habitat) et des crédits disponibles. Selon les territoires, il pourra être pertinent de développer des logements pour les jeunes, pour les familles ou pour les personnes en grande difficulté sociale, ou au contraire de tenter de mixer les logements et d’avoir sur son territoire des personnes en capacité de payer des loyers plus élevés. La loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) est l’un des leviers pour favoriser cette mixité sociale. 

La collectivité peut être sollicitée pour accompagner l’opération : garanties d’emprunt, subventions, aides financières en contrepartie desquelles elle bénéficiera de droits à réservation. Les collectivités locales peuvent faciliter l’accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu’elles possèdent, par la participation à un établissement public foncier...

L’Etat peut le faire en mobilisant des fonciers publics.

En France : 755 organismes HLM pour 4,3 millions de logements sociaux

Il existe en France 755 bailleurs sociaux répartis en trois grandes familles qui gèrent et construisent des logement sociaux :

  • 275 Offices Publics de l’Habitat : créés par la ville, l’intercommunalité ou le département, ils ont des ancrages territoriaux forts. Ils sont d’initiative publique ;
  • 278 Entreprises Sociales pour l’Habitat : elles sont de droit privé, mais à but non lucratif comme tout le monde du logement social ;
  • 168 coopératives, spécialisées dans l’accession sociale et l’accompagnement des acquéreurs.

En Europe

  • 3 000 bailleurs sociaux en Europe pour 6 millions de logements sociaux ;
  • 1 200 bailleurs sociaux en Angleterre pour 2,5 millions de logements sociaux ;
  • 700 bailleurs sociaux au Danemark pour 540 000 logement sociaux ;
  • 300 bailleurs sociaux en Suède pour 730 000 logements sociaux.

Retrouvez les chiffres du logement social