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Investir dans le locatif : conseils

1er janvier 2015 | Mis à jour le 24 décembre 2015

L’investissement locatif n’est pas seulement une question fiscale, c’est une question patrimoniale. N’examinez pas les seuls critères fiscaux, étudiez d’abord l’impact de l’investissement sur votre budget actuel et dans les années à venir. La rentabilité de l’investissement dépend avant tout du prix d’achat du logement et du loyer que vous pourrez pratiquer. Investissez dans un logement que vous pourrez louer régulièrement ou habiter à terme, et que vous pourrez éventuellement revendre sans difficultés. Il est indispensable de s’assurer au préalable que la commune où se situe le logement connaît une demande de logements locatifs.

Renseignez-vous sur l’état du marché local

  • Assurez-vous que la demande de logements à louer, et particulièrement du type de bien que vous voulez acheter, vous permettra de louer facilement et durablement. Avant d’acheter, renseignez-vous auprès de professionnels sur l’état du marché locatif : agences de location, agence départementale d’information sur le logement (ADIL), mairie...
  • Une fois le logement acheté, proposez un loyer inférieur ou égal au niveau des loyers pratiqués dans le quartier. Pour le bénéfice de certains avantages fiscaux, y compris le dispositif dit « Duflot », ce loyer doit de plus être inférieur ou égal à un plafond réglementaire – qui ne doit pas exonérer de vérifier le loyer pouvant effectivement être pratiqué au vu du marché.
  • N’achetez pas un logement à un prix surestimé, sous prétexte que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. La réduction d’impôt est avant tout destinée à compenser une rentabilité limitée de l’investissement locatif, et non à sur-rémunérer les promoteurs immobiliers.
  • Ne négligez pas la qualité du logement et notamment sa performance énergétique. Vous pourrez louer plus facilement votre appartement, vous éviterez des frais de réparations et d’entretien qui peuvent s’avérer lourds et vous pourrez de revendre le logement plus facilement à terme. Un logement de mauvaise qualité se dégradera rapidement et sa revente sera difficile.
  • Renseignez-vous sur la copropriété de l’immeuble. Étudiez bien le règlement de copropriété, vérifiez l’état de l’immeuble s’il est ancien et renseignez-vous sur les charges et les éventuels travaux à venir sur les parties communes.

Évaluez les dépenses liées à la détention d’un logement et votre capacité à y faire face

Au prix d’acquisition s’ajoutent des dépenses que vous devrez supporter régulièrement, même si certaines peuvent être répercutées sur le locataire ou déduites de vos revenus fonciers :

  • les dépenses de réparations qui vous incomberont, notamment dans le cas d’un logement ancien ;
  • les charges, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété : certaines peuvent être récupérées sur le locataire ;
  • les frais de recherche d’un locataire et de gestion, si vous choisissez de confier la location du logement à un professionnel. Si vous gérez vous-même la location, cela suppose que vous vous teniez informé sur la réglementation des relations entre bailleurs et locataires, vos droits et obligations réciproques, la répartition des charges en copropriété notamment. Tenez compte également des frais de transport dûs à l’éloignement éventuel du logement.
  • les frais d’assurance ;
  • la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Si vous comptez sur les loyers pour rembourser vos mensualités, vérifiez que vos autres revenus vous permettent de faire face aux échéances, si pour une raison ou une autre vous ne les percevez pas : retard dans la livraison d’un logement acheté en l’état futur d’achèvement, inoccupation temporaire ou prolongée du logement (entre deux locataires), retard dans le paiement des loyers.

Attention, même en cas d’inoccupation temporaire du logement, vous devrez continuer à rembourser votre crédit et à supporter les charges diverses liées au logement.

Un avantage fiscal qui vous engage à respecter certaines conditions

  • Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au titre de votre investissement, qu’il s’agisse de la réduction d’impôt liée au dispositif d’aide à l’investissement locatif ou d’autres avantages fiscaux (conventionnement avec l’Anah), vous devez respecter certaines conditions de location (notamment, loyers et ressources du locataire plafonnés), pendant plusieurs années, le plus souvent 9 ans. Mesurez-en bien les conséquences.
  • Dans le cas du dispositif dit « Duflot » d’aide à l’investissement locatif dans le neuf, vous devez louer votre logement dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition du logement si cette acquisition est postérieure à l’achèvement. Si la location n’intervient pas dans ce délai, même si vous parvenez à trouver un locataire au-delà de ces douze mois, vous perdrez le droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Il vous est par ailleurs impossible de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper pendant toute la période d’engagement de location, soit neuf ans, sans devoir rembourser la réduction d’impôt perçue (sauf cas de force majeure définis par doctrine fiscale).

Avant de vous engager, vous pouvez consulter une ADIL : ses conseils sont gratuits et indépendants de toute intervention commerciale. L’ADIL établira, à votre demande, un plan de financement, elle vous informera sur l’état du marché local et sur les aspects juridiques et fiscaux de votre projet.

Où se situe l’ADIL de mon département ?