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Qu’est-ce qu’un logement social ?

12 avril 2016| Mis a jour le 13 avril 2016

Pour le grand public, ce sont des HLM (habitat à loyer modéré), pour les spécialistes, des logements locatifs sociaux. Tous parlent en fait des mêmes logements : des logements construits avec des aides (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés), pour pouvoir loger des personnes aux revenus modestes.

Loyers et attributions soumis à des règles de l’Etat

Dans les HLM ou les logements sociaux, les loyers, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l’Etat. Ainsi, le montant du loyer au m2 est limité et le locataire devra passer par une commission d’attribution pour obtenir un logement. C’est cette commission qui va regarder si les candidats répondent bien aux critères fixés, notamment le plafond de revenus. L’accès au logement social est en effet conditionné à des ressources maximales : le logement devant permettre à des ménages modestes de bénéficier des loyers moindres que dans le parc privé, les revenus des ménages sont forcément limités.

Depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social (celui qui construit et gère le logement social) et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. On parle de la convention APL (aide personnelle au logement).

Cette convention va déclencher les aides, à la fois pour les locataires, les aides personnelles au logement, mais surtout les aides au bailleur pour la construction.

C’est cette même convention qui va déterminer le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’Etat pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.

Des loyers deux fois moins chers que dans le privé
En moyenne les loyers du parc social sont deux fois moins élevés que ceux du parc privé, parfois trois fois moins dans les zones tendues où la demande de logement social est plus forte que le parc existant.
A Paris, le loyer moyen pour un appartement privé est de 22,30 euros /m2 contre 7,48 dans le logement social (en janvier 2015).

Plusieurs catégories de logements sociaux

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :

  • Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques.
    Les loyers sont compris entre 4,56 euros/m2 et 5,97 euros/m2 selon les régions.

  • Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspond aux HLM traditionnelles. Les loyers sont compris entre 5,14 euros/m2 et 6,70 euros/m2 selon les zones.
    Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.

  • Le PLS (Prêt Locatif Social) finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. Les loyers sont compris entre 7,71 euros/m2 et 13,07 euros/m2.

En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les ressources du ménage le sont.

Crédits photo : Arnaud Bouissou/MEEM-MLHD