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Logement et hébergement

Prêt social location-accession

Publié le jeudi 3 septembre 2015

Le prêt social de location-accession facilite l’accès à la propriété d’un ménage modeste sans apport initial. Le ménage loue d’abord le logement neuf agréé par l’Etat et verse une redevance. Le ménage peut ensuite devenir propriétaire du logement à un tarif préférentiel et bénéficier d’aides.

Prêt social de location-accession (PSLA)

3 septembre 2015 | Mis à jour le 8 septembre 2015

Objet du prêt

Le PSLA1 est un prêt conventionné consenti à un opérateur organisme HLM, SEM, promoteur privé…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs qui feront l’objet d’un contrat de location-accession2.
Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5% et d’une exonération de TFPB de 15 ans.
Pour en bénéficier, l’opérateur doit signer une convention avec l’État et obtenir une décision d’agrément de l’État. Si l’opérateur n’a pas trouvé de candidat à la location-accession à la fin de la période de commercialisation de 18 mois, le logement peut être conventionné au loyer PLS3 et conserver les avantages fiscaux initiaux du PSLA4.

Étapes de la location-accession

Une location-accession comporte deux phases :

une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d’une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ;

une phase d’accession qui débute lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l’origine.

Le PSLA est à l’origine un prêt au bailleur, qui peut être transféré au ménage en cas de levée d’option.

Plafonds de loyer et de prix5

La fraction locative de la redevance (pendant la phase locative) et le prix de vente initial, hors taxe sur la valeur ajoutée, sont plafonnés à des niveaux donnés par le tableau ci-après6. Le prix de vente initial est minoré de 1% à chaque date anniversaire du contrat de location.

Plafonds de loyers en phase locative et Plafonds de prix au 1er janvier 2014
Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Plafonds de loyers13,11 €/m²10,07 €/m²8,67 €/m²8,32 €/m²7,73 €/m²
Plafonds de prix (Hors TVA)4 073€/m²4 073 €/m²2 732 €/m²2 384 €/m²2 086 €/m²

Montant

Le montant du PSLA peut couvrir jusqu’à 100% du montant de l’opération.

Plafonds de ressources

L’opérateur doit donner les logements en location accession à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du PSLA (cf. tableau 25). Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant :

la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) du ou des locataires-accédants auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat préliminaire, ou à défaut, du contrat de location-accession (année N-2). Si d’autres personnes que celles-ci figurent sur les avis d’imposition concernés, leurs revenus sont soustraits de ces avis ;

le prix de vente initial du logement divisé par 10 (« revenu plancher »).

Plafonds de ressources du PSLA8
Nombre de personnes composant le ménageZone AZones B et C
131 250 €23 688 €
243 750 €31 588 €
350 000 €36 538 €
456 875 €40 488 €
5 et plus64 875 €44 425 €

Sécurisation

En cas de levée d’option, le ménage dispose, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d’une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l’avance et d’une garantie de relogement. Ces garanties sont mises en jeu, sur demande du ménage, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un événement exceptionnel ou d’un accident de la vie : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, invalidité, chômage, mobilité professionnelle, divorce, dissolution de PACS9.

Pour la mise en oeuvre de la garantie de rachat, le prix de rachat garanti par l’opérateur est, pendant les 5 ans suivant le transfert de propriété, égal au prix de vente du logement au moment de la levée d’option. Pendant les 10 années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5% par année écoulée.

Pour la mise en oeuvre de la garantie de relogement, si les ressources du ménage n’excèdent pas les plafonds PLUS au moment de la demande de mise en jeu de la garantie, l’opérateur est tenu de lui proposer trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, au plus tard dans les six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie.

En cas de non-levée d’option le ménage dispose également d’une garantie de relogement10, dans les mêmes conditions.

Conditions de financement

La durée maximale du PSLA est de 30 ans. Le PSLA peut être accordé soit sur ressources libres par un établissement de crédit habilité à délivrer des prêts conventionnés, soit sur des ressources adossées au livret A. Dans le premier cas, le taux est celui du marché (dans la limite des taux plafonds des prêts conventionnés). Dans le deuxième cas, le taux est révisable, indexé sur celui du livret A et les prêts sont accordés par les banques distributrices, qui ont signé une convention avec la CDC sous l’égide de l’État.


1. Articles R. 331-76-5-1 à R. 331-76-5-4Circulaires UHC/FB1-FB3 2004/11 du 26 mai 2004 et UHC/FB1-FB3 2006/10 du 20 février 2006Instructions fiscales BOI 6 C-5-05 du 10 octobre 2005BOI 8 A-3-07 du 10 octobre 2007, BOI 8 A-1-10 du 17 février 2010, BOI 3 A-3-10 du 15 mars 2010 et BOI 3 C-2-12 n° 42 du 5 avril 2012.
2. Le régime de la location-accession est défini par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.
3. Décret n° 2011-967 du 16 août 2011 relatif au prêt social de location-accession.
4. Rescrit fiscal RES n° 2012/10 du 28 février 2012.
5. Arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.
6. Les plafonds sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (article R. 331-10 du CCH : surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes - cf. note 2 page 11).
Celle-ci peut être augmentée, dans la limite de 6m², par la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement (arrêté du 26 mars 2004). Depuis le 1er janvier 2012, les plafonds sont exprimés hors TVA (arrêté du 27 décembre 2011).
7. Arrêté du 31 mai 2011 ayant modifié l’arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d’octroi des prêts conventionnés.
8. Article R. 331-76-5-1 du CCH.
9. La liste de ces faits générateurs est définie par l’arrêté du 26 mars 2004, article 4.
10. Article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.