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Logement et hébergement

Observation et encadrement des loyers

Publié le vendredi 26 juin 2015

Le ministère du Logement, de l’Egalité des territoires et de la ruralité et ses partenaires mettent en place des observatoires locaux de loyers pour disposer d’une information fiable. L’encadrement des loyers s’appuie sur les données ainsi collectées.

Comprendre l’encadrement des loyers

26 juin 2015 | Mis à jour le 17 mai 2016

L’encadrement des loyers est effectif à Paris depuis le 1er août 2015. Deux dispositifs d’encadrement des loyers se combinent pour limiter les hausses de loyer abusives. Dans les zones tendues, c’est l’encadrement annuel des loyers qui s’applique.

Dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande, les niveaux de loyer ont considérablement augmenté et pèsent fortement sur le budget des ménages. Aujourd’hui, en France, un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger.

Cette tension est plus palpable encore dans les grandes agglomérations, et surtout à Paris et sa proche banlieue, où le niveau des loyers au m² demeure deux fois plus élevé qu’en province.

Pour lutter contre la hausse des loyers, le gouvernement a choisi d’agir, par étape, tout d’abord en encadrant l’évolution des loyers lors d’une relocation ou lors d’un renouvellement du bail dans les agglomérations qui connaissent une forte tension du marché locatif. A cet effet, un décret a été pris dès l’été 2012 et reconduit en 2013, 2014 et 2015. Puis, parallèlement, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a créé un nouveau dispositif pérenne et complémentaire d’encadrement du niveau des loyers, qui est entré en vigueur le 1er août 2015 à Paris. 

L’encadrement annuel des loyers dans 28 agglomérations tendues

Dans 28 agglomérations, dites en zone tendue, un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou au renouvellement d’un bail. Ainsi, le loyer d’un bien lors d’un changement de locataire ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

L’augmentation de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers :

  • lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ;
  • lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.

Les logements faisant l’objet d’une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif.

Voir la liste des zones tendues où s’applique le décret.

L’encadrement du niveau des loyers à Paris

A Paris, ces règles s’articuleront, notamment lors de la mise en location des logements, avec le dispositif d’encadrement du niveau des loyers créé par la loi Alur. Les loyers des contrats conclus à compter du 1er août devront donc être fixés dans une double limite :

  • en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret pris dans l’ensemble des agglomérations dites tendues,
  • dans la limite des valeurs fixées par arrêté préfectoral dans les conditions du nouveau mécanisme d’encadrement du niveau des loyers.

Qui est concerné par l’encadrement à Paris ?

Tous les locataires parisiens ne vont pas voir leur loyer changer. Le nouveau dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique lors de la mise en location d’un logement et concerne donc principalement les locataires qui signent un nouveau bail à partir du 1er août.

Connaître son loyer de référence

Après la publication du décret du 12 juin 2015 et celle de l’arrêté du préfet d’Ile-de-France, l’encadrement des loyers est appliqué depuis le 1er août 2015. Paris est désormais découpée en quatorze secteurs géographiques regroupant 80 quartiers dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence exprimés en euros au mètre carré en fonction du type de location (meublée ou non), du nombre de pièces, et de l’époque de construction.

Ces loyers de référence ont été déterminés à partir des données représentatives des loyers du marché locatif local produites par l’OLAP, observatoire agréé par la ministre du logement.
Les loyers de référence correspondant à chaque catégorie de logement peuvent être notamment consultés sur la carte interactive mise en ligne sur le site internet de la DHRIL.

Nouvelles modalités de fixation des loyers des logements à Paris

Le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré de 20 % correspondant aux caractéristiques du logement. Si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire peut contester son loyer judiciairement.

Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, le bailleur peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré correspondant au logement.

Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge.

Pour tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris :

- une carte interactive est en ligne sur le site de la DRIHL pour Paris

- un service d’information spécifique assuré par l’ADIL de Paris

- une ligne téléphonique réservée à l’encadrement des loyers : 01 42 79 50 49 ;

- des consultations sur rendez-vous assurées par des juristes spécialisés sur l’encadrement des loyers ;

- une adresse email dédiée : loyer.paris@adil75.org avec la garantie d’une réponse rapide ;

- sur le site de l’ADIL 75 : www.adil75.org : des fiches pratiques et une foire aux questions.

Des exemples pour comprendre :

J’habite à Grenoble (ville située en zone tendue) :

Je suis le nouveau locataire et je signe un contrat de location le 1er mars 2015.
Le loyer du locataire précédent, qui a quitté le logement le 15 février 2015, était de 600 euros. Son loyer n’avait pas été révisé au cours des 12 derniers mois
Le loyer fixé dans mon contrat ne peut pas dépasser le loyer de l’ancien locataire révisé en fonction de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (0.37%) soit 602, 22 euros.
Le loyer peut augmenter davantage dans certains cas, par exemple si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration depuis la conclusion du contrat du dernier locataire pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas la hausse du loyer ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.
Ainsi si le propriétaire a réalisé pour 3 600 euros de travaux TTC, l’augmentation maximale du loyer est égale à 15 % du coût réel des travaux TTC soit 540 euros.
Le propriétaire peut augmenter de 45 euros par mois, soit 600 +45=645

A Paris, des exemples d’encadrement des loyers :

Attention, les deux dispositifs se combinent :

Je suis le nouveau locataire et je signe un contrat de location le 1er septembre 2015 :
Le loyer du locataire précédent, qui a quitté le logement le 30 août 2015 :

  • était inférieur au loyer de référence majoré (le loyer de référence +20 % ) :
    le loyer fixé dans mon contrat ne peut pas dépasser le loyer de l’ancien locataire révisé en fonction de l’évolution de l’IRL. Le loyer peut augmenter davantage dans certains cas, par exemple si le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration depuis la conclusion du contrat du dernier locataire pour un montant supérieur à la dernière année de loyers, mais le nouveau loyer devra nécessairement être inférieur au loyer de référence majoré
  • était supérieur au loyer de référence majoré :
    A ce moment là, le bailleur doit baisser le loyer et fixer celui-ci dans le nouveau contrat à un niveau inférieur ou égal au loyer de référence majoré. Si les caractéristiques du logement le justifient, le bailleur peut éventuellement prévoir un complément de loyer. Le montant du loyer et du complément de loyer cumulé devra dans ce cas être nécessairement être inférieur ou égal au loyer de l’ancien locataire.