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Logement et hébergement

Mise en vente d’un logement social

Publié le mercredi 18 septembre 2013

L’organisme de logement social doit consulter les pouvoirs publics lors de sa décision de vente. Les prix de vente doivent respecter certains seuils. Des dispositions anti-spéculatives sur les reventes et le montant des loyers ont été mises en place pour lutter contre les abus.

La mise en vente d’un logement social

18 septembre 2013


L’organisme HLM prend l’initiative de la vente des logements qu’il gère.


Il ne peut être contraint à vendre des logements même lorsque les locataires en font la demande.


La décision d’aliéner est transmise au représentant de l’Etat dans le département qui consulte la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements. A défaut d’opposition motivée du représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois, la décision est exécutoire.


Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM après avis du maire de la commune d’implantation du logement. L’absence de réponse du maire dans un délai de 2 mois vaut avis favorable.


Quand l’acquéreur est une personne physique (particulier) le prix de vente peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation faite par le trésorier-payeur général (France Domaine), en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.


L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant l’acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité. Un « dispositif anti-spéculatif » est mis en place quand le logement, acquis à un prix inférieur à l’évaluation est revendu dans les cinq ans de l’acquisition :


- Dans ce cas, l’acquéreur verse à l’organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut excéder l’écart constaté entre l’évaluation faite par le service des domaines lors de l’acquisition et le prix d’acquisition, soit au maximum la décote dont il a bénéficié à l’achat.


L’acquéreur personne physique qui a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général et le loue dans les 5 ans suivant l’acquisition, le loyer ne doit pas excéder le montant du dernier loyer acquitté avant acquisition. Ce montant est révisé au 1er janvier de chaque année dans les conditions prévues par l’article 17d de la loi du 6 juillet 1989 (arrêté du 5.12.2007).


L’organisme HLM doit présenter, par écrit, avant la vente au candidat acquéreur :

  • le montant des charges locatives et s’il y a lieu les charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes ;
  • une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, si nécessaire accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur (CCH : art. L. 443-7, al. 6).


Cette liste fait l’objet, s’il y a lieu, d’une présentation annuelle par le syndic devant l’assemblée générale. Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun votés donnent lieu à la constitution d’avances, dont les modalités sont définies par l’AG. L’organisme HLM propriétaire en est lui dispensé. Elles sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire sans possibilité de fusion, compensation ou unité de compte (CCH : L.443-7-1).


Quand le logement est vendu à une personne morale (organisme HLM ou société d’économie mixte), le prix de vente peut être inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général (France Domaine) (art.L443-12 du CCH).