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Logement et hébergement

Loyer et charges d’un logement privé nu

Publié le mercredi 4 novembre 2015

Fixation du loyer initial

4 novembre 2015 | Mis à jour le 5 novembre 2015

En principe, le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat. Cependant, dans certaines zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, les loyers peuvent être encadrés par deux mécanismes complémentaires au moment de la mise en location. La liste des communes comprises dans ces zones de tension du marché locatif est fixée par décret. 

Logements situés dans des "zones de tension du marché locatif"

Pour l’ensemble des communes comprises dans ces zones, un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement.

Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

L’augmentation de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers :

  • lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur
  • lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.

Par ailleurs, les logements faisant l’objet d’une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif.

Logements situés dans certaines "zones de tension du marché locatif" dotées d’un observatoire local des loyers agréé

Un mécanisme complémentaire d’encadrement du niveau des loyers des logements mis en location peut s’appliquer dans les communes qui sont dotées d’un observatoire local des loyers agréé par l’Etat. Ce dispositif s’appuie sur des références de loyers déterminées à partir des données représentatives des loyers du marché locatif local produites par les observatoires locaux des loyers dans le respect de prescriptions méthodologiques définies par un conseil scientifique.Logements situés dans certaines "zones de tension du marché locatif" dotées d’un observatoire local des loyers agréé (art. 17 et 25-9)

A partir de ces données, les préfets concernés fixent annuellement par arrêté et pour chaque catégorie de logement et secteur géographique donnés, des références de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable.

Dans les territoires où l’arrêté préfectoral est pris, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location. Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques, le bailleur peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré correspondant au logement. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge.

Modalités de paiement

Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la date prévue au contrat.

Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance, qui indique le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Avec l’accord du locataire, la quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire (art. 21).