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Aménagement et urbanisme

Les ordonnances pour accélérer la construction de logements

Publié le jeudi 13 mars 2014

Sécurisation des acquéreurs : mettre fin à la garantie intrinsèque

26 février 2014 | Mis à jour le 13 mars 2014

Cette ordonnance, présentée en Conseil des ministres le 2 octobre 2013 par Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, comprend des dispositions qui visent à sécuriser les acheteurs en cas de défaillance du promoteur en mettant fin à la pratique de la garantie intrinsèque.
Elle sera applicable au 1er janvier 2015, après une période transitoire permettant aux promoteurs de s’adapter aux nouvelles règles en vigueur.

Le cas particulier des ventes en l’état futur d’achèvement

Créer les conditions favorables à l’achat pour les acquéreurs de logements neufs passe par la sécurisation de leur parcours et de leurs investissements en cas de défaillance du promoteur, ainsi que la restauration d’un climat de confiance entre les candidats à l’acquisition et les promoteurs. C’est particulièrement le cas pour les ventes en l’état futur d’achèvement (Véfa) pour lesquelles les risques peuvent être plus importants.

La vente en l’état futur d’achèvement est une transaction effectuée avant que les logements ne soient construits et la signature du contrat se fait généralement sur plan. Le promoteur a alors l’obligation légale de garantir l’achèvement des travaux.

Le système de protection des acquéreurs se fonde sur la garantie financière d’achèvement, qui pouvait jusqu’à présent être :

  • intrinsèque et impose des contraintes de financement au promoteur,
  • ou extrinsèque lorsque la garantie d’achèvement est prise en charge par un tiers, le plus souvent un assureur.

Mettre fin au système de la garantir intrinsèque

Même si des améliorations avaient été apportées à la garantie intrinsèque, ce système était resté peu fiable pour
les acquéreurs, qui ne disposaient pas de recours pour financer les travaux restants lorsque le promoteur faisait faillite. Les failles inhérentes à ce système de garantie ont pu avoir des conséquences humaines et financières parfois catastrophiques.

Pour lutter contre les promoteurs imprudents et protéger des défaillances les acquéreurs en Véfa, l’ordonnance a supprimé la garantie intrinsèque à compter du 1er janvier 2015.

La garantie extrinsèque est donc désormais la norme : une garantie financière apportée par un tiers sera exigée et prendra la relève du promoteur défaillant, pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.

Les promoteurs ont jusqu’au 1er janvier 2015 pour se garantir auprès d’assureurs ou d’établissements bancaires.


Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement