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Les obligations du bailleur (secteur privé et social)

13 septembre 2013 | Mis à jour le 29 septembre 2015

Pour être loué, un logement doit être conforme aux normes de décence. Il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité ou la santé des locataires.


Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.

C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dite loi Hoguet, qui régit les obligations du bailleur et du locataire.

Fournir un logement décent

La notion de décence est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques minimales que doit respecter le logement loué.

Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. A défaut de réponse du propriétaire à la demande de mise en conformité dans un délai de 2 mois ou à défaut d’accord entre les parties, la Commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Tant que le logement n’est pas décent, l’allocation logement cesse d’être versée directement au propriétaire (tiers-payant) ; elle est versée au locataire si celui-ci justifie à l’organisme payeur (caisse d’allocations familiales ou de mutualité sociale agricole) qu’il a demandé la mise en conformité de son logement au propriétaire.

Notre rubrique sur l’allocation logement

9 m2 minimum pour un logement décent

Pour être décent, le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves,sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Autres obligations du bailleur

Le bailleur, au delà de la décence du logement, doit veiller à d’autres obligations listées ci-dessous : 

  • le bailleur doit fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
    Si le logement n’est pas en bon état d’usage, les parties peuvent convenir, par une clause expresse insérée dans le contrat de bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée. En cas de départ anticipé du locataire, il pourra y avoir un dédommagement sur justificatifs des dépenses engagées.
  • le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement.
  • le bailleur doit le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, à l’exception de ceux qui relevés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux ;
  • le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ces réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 aout 1987 ;
  • le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée ;
  • En cas de troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage (engager une action en résiliation de bail), sauf lorsqu’un motif légitime peut justifier l’inaction du propriétaire (par exemple lorsque le bailleur n’a pas connaissance de l’occupation de son bien).

Si le bailleur n’exécute pas ses obligations, notamment s’il n’effectue pas certains travaux indispensables, le locataire peut, après avoir recherché une solution amiable, saisir le Tribunal d’Instance.

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer, de lui même, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.

Aides au logement

En principe, les aides personnelles au logement ne peuvent être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence, toutefois l’allocation logement peut être maintenue dans deux situations :

  • lorsque le locataire agit en justice pour demander sa mise en conformité ;
  • sur examen au cas par cas pour tenir compte de la situation sociale de la personne ou de la famille (les modalités de l’octroi dérogatoire seront fixées par décret et l’aide ne pourra être versée directement au bailleur).

Les CAF ou les CMSA sont habilitées à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence. Le maire ou toute association de défense siégeant à la commission nationale de concertation, peuvent les saisir lorsqu’une situation de logement indécent est portée à leur connaissance.

Notre rubrique sur les aides au logement

Les obligations d’entretien du locataire secteur privé et social

  • Le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location : habitation ou habitation et professionnelle.
  • Il doit s’assurer contre les risques locatifs (principalement dégât des eaux, incendie). Le propriétaire peut demander chaque année au locataire une attestation d’assurance.
  • Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins de démontrer que ces dégradations sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou d’une personne qu’il n’a pas introduit dans le logement.
  • Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations.
  • Le locataire doit assurer, une fois par an, l’entretien de la chaudière individuelle si la puissance de celle ci est comprise entre 4 et 400 kilowatts (sauf stipulation contraire du bail).
  • Il est également tenu d’effectuer les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, à moins qu’elles ne soient dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.
  • Le locataire ne peut s’opposer aux travaux d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes. Il est également tenu de laisser exécuter les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux. Si les travaux durent plus de quarante jours, il peut demander une diminution du loyer au bailleur. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.
  • Le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur peut lors du départ du locataire conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Le bailleur peut même exiger la remise immédiate en état initial des lieux, si les transformations effectuées sans son accord, mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Les litiges concernant les réparations peuvent être soumis devant la commission départementale de conciliation.

Notre rubrique sur le contrat type entre bailleur et locataire