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Logement et hébergement

Les charges dans le réglement de la copropriété

Publié le jeudi 23 avril 2015

Paiement des charges de copropriétés

23 avril 2015

Versement d’avances et de provisions sur charges en copropriété

Le syndic peut exiger :

  • le versement d’une réserve (ancienne "avance de trésorerie permanente") fixée au règlement de copropriété ou par l’assemblée générale à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes ; Il s’agit d’une sorte de fonds de prévoyance qui est restitué s’il n’est pas utilisé , en cas de vente, après imputation des sommes dues. Le montant de la réserve ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel.
  • le versement de provisions égales au quart du budget voté destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel. Ces provisions sont exigibles à compter du premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale. En effet, l’assemblée peut décider d’un périodicité et/ou d’une quotité différente (exemple : périodicité semestrielle pour les copropriétés avec de faibles charges). Depuis le 1er août 2004, le syndic adressera à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité de la provision par lettre simple, un avis indiquant le montant de la provision exigible. Par ailleurs, à défaut du versement à sa date d’exigibilité de l’une des provisions du budget prévisionnel voté et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de plus de trente jours (ce délai de trente jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire), le copropriétaire défaillant peut être contraint de payer les autres provisions non échues .
  • le versement de provisions pour les dépenses de travaux ne relevant pas du budget prévisionnel (c’est l’assemblée générale qui fixe le montant de la dépense et la date d’exigibilité des provisions correspondantes).

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles relatives :

  •  aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
  •  aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
  •  aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
  •  aux études techniques telles que les diagnostics et consultations ;
  •  et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Comme pour le paiement des provisions, avant la date d’exigibilité déterminée par l’assemblée, le syndic adressera à chaque copropriétaire par lettre simple un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

  • le versement d’avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux prévu par l’assemblée générale.
  • le versement de provisions spéciales pour travaux d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipement communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidées. Le syndic doit soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans au vote de l’assemblée générale la décision de constituer ces provisions spéciales.

L’assemblée décide à la majorité absolue.
Depuis le 1.9.04 ces provisions constituent des avances qui peuvent le cas échéant être remboursables. Jusqu’à cette date et en l’état actuel de la jurisprudence, elles sont également remboursables si elles ne sont pas utilisées.

  • le versement d’une provision pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Cette provision ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.

L’assemblée générale convient du mode de placement des fonds recueillis et de l’affectation (article 35-1 du décret de 1967).

Situations d’impayés dans la copropriété

Si vous ne payez pas vos charges, le syndic peut agir directement, sans autorisation de la copropriété par :

  •  injonction de payer devant le tribunal compétent ;
  •  saisie de vos meubles ;
  •  saisie sur les loyers de votre locataire ;
  •  inscription d’hypothèque sur vos locaux ;
  •  opposition au paiement du prix de vente, en cas de vente amiable de votre lot(art.20L 1965 modifié) ;
  •  exercice du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires, en cas de vente amiable du lot par le copropriétaire débiteur du syndicat.
  • le syndic peut agir, avec l’autorisation de l’assemblée générale, pour la saisie de votre lot. Ce qui lui permettra d’exercer le privilège du syndicat des copropriétaires.

N’attendez pas d’être en situation d’impayé, si vous rencontrez des difficultés, une négociation avec votre syndic vous permettra à titre exceptionnel d’échelonner vos paiements.