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Logement et hébergement

Le contrat de bail d’un logement privé nu

Publié le jeudi 5 novembre 2015

Le contrat de location d’un logement nu doit être écrit. C’est un acte sous-seing privé, Il est soit rédigé sur papier libre et signé par les parties qui reçoivent chacune un original (cas le plus fréquent). Soit, c’est un acte authentique, établi par un notaire avec une copie est délivrée à chaque partie.

Contrat de location d’un logement privé nu

5 novembre 2015 | Mis à jour le 17 décembre 2015

Forme et contenu du contrat

Le contrat de location est établi par écrit et, depuis le 1er août 2015, respecte un bail type défini par décret.

Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le locataire, éventuellement avec l’aide d’un intermédiaire (agent immobilier, administrateur de biens, huissier, notaire…). Il doit être fait en autant d’originaux que de parties et remis à chacune d’elles.

Le contrat de location doit comporter certaines mentions et notamment :

  • l’identité des parties,
  • la description du logement,
  • sa surface habitable
  • et les conditions financières du contrat.

Ainsi, en cas d’inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d’une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté (art. 3 et 3-1).

Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables. Il s’agit notamment des clauses qui :

  • imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique,
  • prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer,
  • interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
  • prévoient des frais de délivrance ou d’envoi de quittance, etc. (art. 4).

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de diagnostic technique (art. 3-3).

Durée du contrat

Le bail d’un logement nu est conclu pour une durée minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (par exemple, un particulier) ou une société civile immobilière familiale, et de six ans lorsqu’il est une personne morale (par exemple, une société, une association).

A la fin du bail et à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le bail est renouvelé sur proposition du bailleur ou reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans lorsqu’il est une personne morale (art. 10).

Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans, mais d’au minimum un an, si le bailleur (personne physique, membre d’une société civile immobilière familiale ou d’une indivision) prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l’événement invoqué pour justifier la reprise doivent impérativement figurer dans le bail. Le bailleur confirme au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum deux mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue. Si la réalisation de l’événement justifiant la reprise du logement est différée, le bailleur peut également proposer dans les mêmes délais un ultime report du terme du contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail se poursuit jusqu’au délai de trois ans (art. 11).

Etat des lieux

Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. Ce document décrit l’état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu’il comporte. En comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. A défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par les deux parties. Un exemplaire doit être remis à chaque partie. L’état des lieux d’entrée peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage. Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Si les parties ne peuvent établir l’état des lieux de manière contradictoire et amiable (par exemple, si l’une des parties ne se présente pas ou si les parties ne s’accordent pas sur le contenu de l’état des lieux), le bailleur ou le locataire peut faire appel à un huissier pour l’établir. Ce dernier doit aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, les tarifs sont fixes et déterminés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996.

Information des locataires

A partir du 1er avril 2016, les syndics devront, dans un délai maximum de trois mois suivant chaque assemblée générale de copropriété, informer les occupants des décisions prises concernant leur immeuble (budget, travaux, vie commune, etc.) :

  • par courrier adressé à chacun ;
  • ou par affichage dans les parties communes pendant un mois.