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Logement et hébergement

La fiscalité sur le logement meublé

Publié le mercredi 18 septembre 2013

Les loyers de logements meublés sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre des impôts sur le revenu. La TVA ne s’applique généralement pas. Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.

Régime d’imposition

18 septembre 2013 | Mis à jour le 3 mai 2016

Règles générales : bénéfice industriel et commercial

Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux

La location meublée est définie par un décret. Il y est précisé le conetun minimal que doit contenir le logement.

Les revenus provenant de la location habituelle d’un logement ou de chambres loués meublés, s’ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux - BIC - et sont assujettis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ils ne relèvent pas des revenus fonciers.

Ne sont pris en compte pour l’imposition dans la catégorie des BIC au titre de l’impôt sur le revenu, que les revenus provenant de la location meublée faite par une personne physique qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés.

Le régime d’imposition varie suivant que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel. Une exonération d’imposition des BIC est prévue pour certaines catégories de location.

Loueur professionnel

Le bénéfice imposable est selon le cas :

  • soit soumis au régime des "micro-entreprises" ;
  • soit soumis au régime du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

Le régime des micro-entreprises est le régime du droit commun pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables ne dépassent pas 32 900 euros par an. Les loueurs bénéficient de la franchise de TVA ou en sont exonérés. Ils doivent remplir la condition de chiffre d’affaires l’année précédente.

Les loueurs sont dispensés de produire une déclaration de résultat spécifique. Ils portent directement sur leur déclaration No 2042 le montant du chiffre d’affaires annuel, des plus ou moins values réalisées au cours de l’exercice et doivent joindre un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux.

Le régime réel simplifié s’applique sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime "micro-entreprise". Il est obligatoire pour le loueur dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 32 900 euros et 777 000 euros par an.

Le régime du bénéfice réel normal est optionnel pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime du réel simplifié et obligatoire pour celui dont les recettes annuelles imposables sont supérieures à 777 000 euros par an.

Il convient pour le bailleur de s’adresser au service des impôts pour connaître les conditions d’application du régime simplifié et du régime du bénéfice normal, ainsi que les déclarations à remplir.

Détermination du bénéfice net

Dans le cadre de la location meublée, le bénéfice net est égal à la différence entre le total des profits bruts de l’année précédant l’imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période.

Lorsque plusieurs logements conservés par le loueur dans son patrimoine privé font l’objet de locations meublées saisonnières et que le loueur s’en réserve la jouissance le reste de l’année, il ne peut pas déduire la totalité des charges annuelles (notamment amortissement, frais de gestion, frais financiers) mais seulement une fraction de celles-ci calculée au prorata de la durée de la location.

Si le solde entre les revenus issus de la location meublée et les charges est négatif, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus.

Le loueur professionnel dans la location meublée

Est considéré comme loueur professionnel, le loueur :

  • inscrit au registre du commerce en qualité de loueur en meublé,
  • dont les recettes annuelles tirées de la location en meublé sont supérieures à 23 000 euros (total des loyers taxes comprises),
  • et qui retire de l’activité de loueur des recettes qui excèdent le total des autres revenus professionnels.

Loueur non professionnel

La location en meublé, à titre habituel, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers. Les meubles loués avec le local doivent être suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité.

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel :

  • la personne qui n’est pas inscrite en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce ;
  • la personne qui, bien qu’inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en meublé professionnel, retire de cette activité des recettes annuelles inférieures à 23 000 euros et/ou des recettes n’excédant pas le total des autres revenus professionnels.

Régime d’imposition

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition (micro, régime simplifié ou réel normal) se détermine de la même manière que pour le loueur professionnel.

Les loueurs en meublé bénéficie du régime simplifié d’imposition dit micro-BIC lorsque leurs recettes sont inférieures à 32 600 € en 2012 :

  • taux d’abattement de 50% ;
  • minimum d’abattement micro-BIC de 305 euros ;

Dans le cadre du régime réel, le revenu net imposé dans la catégorie des BIC est égal à la différence entre les loyers échus et les charges engagées.

Imputation des déficits

Une distinction est effectuée entre loueurs en meublé professionnels et loueurs non professionnels pour le régime de report des déficits.

  • loueurs non professionnels : les déficits ne sont déductibles que des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années qui suivent leur réalisation.
  • loueurs professionnels : ils peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles (s’adresser au service des impôts).

Exonération des bénéfices industriels et commerciaux

Exonération des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour certains loueurs

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve des deux conditions suivantes :

- que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale.

 En cas de location ou sous-location à un étudiant, cette condition est considérée comme remplie dès lors que l’étudiant y séjourne habituellement au cours de l’année universitaire, même s’il a conservé son domicile légal chez ses parents.

- et que le prix annuel de location hors charges demeure fixé dans certaines limites : pour 2013, 181 euros par m2 de surface habitable en Ïle-de-France et 132 euros par m2 dans les autres régions.

L’exonération peut s’appliquer à la location ou sous-location de chambres de service aménagées sous les combles, dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.

L’exonération d’imposition est partielle lorsqu’il s’agit d’une location habituelle - à la journée, à la semaine ou au mois - à des personnes n’élisant pas domicile dans le logement : ex. chambres d’hôtes. Les ressources provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérées lorsque celles-ci n’excèdent pas 760 euros par an (taxes comprises).

Les deux exonérations peuvent, le cas échéant, se cumuler : exemple, location de pièces à des étudiants pendant l’année scolaire et en chambres d’hôtes l’été.
En revanche l’exonération des chambres d’hôtes ne peut se cumuler avec le régime spécial d’imposition des BIC accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme.