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Logement et hébergement

La fiscalité de la location meublée

Publié le mercredi 18 septembre 2013

Les loyers perçus du fait de la location de logements meublés par des personnes physiques sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre de l’impôt sur le revenu, que la location soit exercée de manière habituelle ou à titre occasionnel. . La TVA ne s’applique généralement pas. Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.

Régime d’imposition

18 septembre 2013 | Mis à jour le 31 mars 2017

Règles générales : bénéfice industriel et commercial

Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux

La location meublée est définie par un décret. Il y est précisé le contenu minimal que doit contenir le logement.

Les produits provenant de la location, à titre habituel ou occasionnel, d’un logement ou de chambres loués meublés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et concourent à la détermination du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont exclus de la catégorie des revenus fonciers. Les bénéfices industriels et commerciaux sont définis comme des bénéfices réalisés par des personnes physiques ou provenant d’une profession commerciale ou d’une activité assimilée, lorsque cette profession ou activité est exercée par une personne physique ou une société non assujettie à l’impôt sur les sociétés.

La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime fiscal de la location meublée en prévoyant que toute personne qui donne en location directe ou indirecte, de façon habituelle ou occasionnelle, des locaux d’habitation meublée, exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, les loyers perçus en 2017 seront imposables dans la catégorie des BIC et reportés dans la déclaration de revenus 2018.

Ne sont pris en compte pour l’imposition dans la catégorie des BIC au titre de l’impôt sur le revenu, que les revenus provenant de la location meublée faite par une personne physique qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés.

Les règles d’imposition en matière de plus-value et d’imputation des déficits varient suivant que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

Une exonération d’imposition des BIC est prévue pour certaines catégories de location.

Régime d’imposition

Le régime d’imposition est établi en fonction du chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente.

  • Le régime des micro-entreprises ou micro-BIC

    A compter du 1er janvier 2017, il s’applique dès lors que le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente n’excède pas 33 200 € (recettes N-1). Ce régime est réservé par ailleurs aux loueurs qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui bénéficient pour l’année entière du régime de franchise en base de TVA.

    Les contribuables relevant du micro-BIC sont dispensés du dépôt d’une déclaration de résultats, ils portent directement à la rubrique correspondante, sur la déclaration des revenus imprimé n° 2042, le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées ou subies au cours de la même année.

    Aucune charge n’est déductible et un abattement forfaitaire de 50% (71 % pour la location de locaux classés meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme) est appliqué pour le calcul du revenu net imposable ; l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

  • Le régime réel

    > Le régime réel simplifié  : ce régime s’applique de plein droit soit dans le cas d’une exclusion au régime micro-BIC, soit lorsque le chiffre d’affaires HT est supérieur aux limites du régime micro-BIC et est compris entre 33 200 € et 238 000 €. Le régime réel simplifié peut également s’appliquer, sur option, aux exploitants relevant normalement du régime micro.

    Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le redevable souhaite bénéficier du régime réel d’imposition. L’option est valable deux ans.

    > Le régime réel normal : ce régime s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires annuel HT dépasse la limite du régime simplifié d’imposition (cf ci-dessus) ou sur option pour les exploitants relevant du régime micro-BIC ou du régime simplifié.

    Le régime du réel normal est assujetti au respect d’obligations étendues : notamment tenue d’une comptabilité régulière et complète, dépôt d’une déclaration annuelle de résultats, conservations de pièces comptables.

Il convient pour le bailleur de s’adresser au service des finances publiques pour connaître les conditions d’application du régime simplifié et du régime du bénéfice normal, ainsi que les déclarations à remplir.

Détermination du résultat (article 38 du code général des impôts) et conditions de déduction des charges – régime réel d’imposition

Le bénéfice net imposable est déterminé en prenant en compte les opérations réalisées sur l’année de référence (période d’imposition) ainsi que sur la même période les créances définitivement acquises et les dettes devenues certaines dans leur principe et leur montant. Le loueur en meublé professionnel pourra imputer les déficits sur son revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Pour le contribuable qui loue en saisonnier ou pendant la saison touristique et se réserve la jouissance du bien le reste de l’année, il doit être tenu compte non pas de la totalité des charges annuelles afférentes au bien (par exemple amortissements, frais de gestion, frais financiers) mais uniquement d’une fraction de ces charges calculée au prorata de la durée de la location (prorata temporis).

Distinction entre loueur professionnel et non professionnel

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes :

  • dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé ;
  • lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 € ;
  • et que ces recettes dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces trois conditions sont cumulatives. Les personnes qui ne remplissent pas les trois conditions cumulatives définissant le statut du loueur en meublé professionnel, sont considérées comme loueurs en meublé non professionnels.

Les règles générales décrites supra s’appliquent quel que soit le statut du loueur. En revanche des règles distinctes sont prévues en matière de plus-values et d’imputation des déficits.

Plus-values

Pour les loueurs professionnels, c ’est le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme qui s’applique. A la condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas le seuil de 90 000 € HT. L’exonération est partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

Pour les loueurs non professionnels, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu, selon le régime des particuliers, au taux de 19% majoré des prélèvements sociaux, au taux de 15,50%. Les abattements et exonérations prévues en matière de plus-value des particuliers sont applicables.

Imputation des déficits

  • loueurs non professionnels : les déficits ne sont déductibles que des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années qui suivent leur réalisation.
  • loueurs professionnels : ils peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles (s’adresser au service des finances publiques).

Exonération des bénéfices industriels et commerciaux

Exonération des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour certains loueurs

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve des deux conditions suivantes :

  • que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail conclu à durée déterminée pour l’exécution d’un travail à caractère saisonnier ou temporaire.

En cas de location ou sous-location à un étudiant, cette condition est considérée comme remplie dès lors que l’étudiant y séjourne habituellement au cours de l’année universitaire, même s’il a conservé son domicile légal chez ses parents.

  • et que le prix annuel de location hors charges demeure fixé dans certaines limites : pour 2016, 184 euros par m2 de surface habitable en Île-de-France et 135 euros par m2 dans les autres régions.

L’exonération peut s’appliquer à la location ou sous-location de chambres de service aménagées sous les combles, dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.

L’exonération d’imposition est partielle lorsqu’il s’agit d’une location habituelle - à la journée, à la semaine ou au mois - à des personnes n’élisant pas domicile dans le logement : ex. chambres d’hôtes. Les ressources provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérées lorsque celles-ci n’excèdent pas 760 euros par an (taxes comprises).

Les deux exonérations peuvent, le cas échéant, se cumuler :

exemple, location de pièces à des étudiants pendant l’année scolaire et en chambres d’hôtes l’été.

En revanche l’exonération des chambres d’hôtes ne peut se cumuler avec le régime spécial d’imposition des BIC accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme.