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L’éco-prêt logement social

5 septembre 2013 | Mis à jour le 8 septembre 2015

Nouveautés de l’avenant à la convention éco-PLS du 3 juillet 2015

  • Modification des exigences de performance énergétique après travaux pour les maisons individuelles de classes F et G : inférieure ou égale au minimum des deux valeurs suivantes 230 et 230*(a+b) kWh/m²/an
  • Expérimentation des programmes pluriannuels (>3ans) de travaux dans quatre régions. Un comité national piloté par la DHUP examinera les dossiers présentés par les organismes Hlm afin d’établir les conditions de dérogation à la convention de prêt.
  • Expérimentation d’instruction commune écoPLS-FEDER dans deux régions afin d’aboutir à une instruction optimisée pour l’ensemble des acteurs.
  • Rappel des taux de l’écoPLS :

Le prêt est consenti par la CDC :
- au taux du livret A diminué de 75 points de base pour une durée inférieure ou égale à 15 ans
- au taux du livret A diminué de 45 points de base pour une durée supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans
- au taux du livret A diminué de 25 points de base pour une durée supérieure à 20 ans et inférieure ou égale à 25 ans.

I - Mise en place et évolutions de l’éco-prêt logement social



1) La mise en place du dispositif en 2009


L’éco-prêt logement social (éco-PLS) est un dispositif, issu du Grenelle de l’environnement, permettant la rénovation énergétique des 800 000 logements sociaux les plus consommateurs en énergie (« logements énergivores ») d’ici à 2020.


Il s’agit d’un prêt d’un montant de 9 000 à 16 000 € par logement, accessible aux bailleurs sociaux, en particulier aux organismes mentionnés à l’article R.323-1 du code de la construction et de l’habitation (notamment les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte ayant dans leur objet statutaire la réalisation de logements, les maîtrises d’ouvrage d’insertion).


Son montant peut être majoré de 2 000 € par logement si les travaux réalisés permettent de justifier d’un label réglementaire de performance énergétique.


La loi Grenelle I fixe un programme de rénovation énergétique s’étalant de 2009 à 2020, dans lequel elle prévoit la rénovation de 100 000 logements sociaux en 2009-2010, puis un rythme annuel de 70 000 logements rénovés à partir de 2011.


L’État et la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ont coordonné leurs efforts pour proposer un prêt à un taux attractif. Une enveloppe de prêts de 1,2 Md€ a donc été débloquée dans un premier temps, à 1,90% sur 15 ans ou 2,35% sur 20 ans selon le choix de l’organisme emprunteur, en vue de la réhabilitation des 100 000 premiers logements sociaux. Une convention a d’ailleurs été signée par l’Etat et la CDC le 26 février 2009 prévoyant sa mise en place et les conditions dans lesquelles les bailleurs sociaux peuvent accéder au prêt. Cette enveloppe est entièrement consommée depuis le 1er juin 2011 et a permis d’engager la rénovation énergétique des 100 000 logements sociaux prévus par la loi Grenelle I.

 

2) La pérennisation du dispositif depuis décembre 2011


Afin de poursuivre la dynamique de rénovation engagée, il a été décidé de pérenniser le dispositif d’éco-prêt logement social : une seconde génération de l’éco-PLS a été mise en place depuis le 1er décembre 2011, pour le financement de 70 000 rénovations par an jusqu’en 2020 comme le prévoit la loi Grenelle I. Une convention spécifique à ce nouveau prêt a été signée le 4 mai 2012 par l’Etat et la CDC pour préciser les conditions d’éligibilité et les exigences portant sur les travaux et les consommations énergétiques. En particulier, les caractéristiques financières du dispositif ont évolué pour cette seconde version du prêt, désormais à taux variable, adossé au taux du livret A.


Sa durée maximum a été portée à 25 ans. Le taux du prêt dépend de sa durée :

  • au taux du livret A, sur une durée de 5 à 15 ans,
  • au taux du livret A + 0,15 %, sur une durée de 16 à 20 ans,
  • au taux du livret A + 0,25 %, sur une durée de 21 à 25 ans.


Pour cette seconde génération du prêt, les logements de classe énergétique D peuvent mobiliser l’éco-prêt logement social à hauteur de 14 000 logements par an pour un objectif annuel total de 70 000 rénovations. Par ailleurs, pour pouvoir mobiliser ce prêt, il est désormais demandé à l’organisme emprunteur de s’engager sur un programme de rénovation quinquennal et régional comportant au minimum 30 % de logements de classe énergétique E, F ou G. A titre provisoire et en attendant la dématérialisation des procédures, il est demandé au bailleur de transmettre ce programme à la direction régionale de la CDC et à la DREAL.


Le rythme d’engagements des prêts de la seconde génération n’a pas retrouvé le niveau atteint en fin de première période, avec 25 000 logements sociaux bénéficiant d’un éco-PLS en 2012.
Face au constat d’une diminution considérable du rythme de rénovation des logements sociaux, des améliorations sont prévues par le gouvernement pour rendre ce dispositif plus incitatif.

 

3) Les améliorations apportées au dispositif en 2013


Dans le but d’atteindre le rythme de 120 000 rénovations par an à l’horizon 2017 annoncé dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l’habitat, il a été décidé de rendre l’éco-PLS plus incitatif, notamment par la diminution de son taux et des assouplissements à l’éligibilité de la classe énergétique D.


Le taux est désormais fixé :

  • au taux du livret A diminué de 75 points de base pour une durée inférieure ou égale à 15 ans,
  • au taux du livret A diminué de 45 points de base pour une durée supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans,
  • au taux du livret A diminué de 25 points de base pour une durée supérieure à 20 ans et inférieure ou égale à 25 ans.


Le quota annuel de logements de classe énergétique D a par ailleurs été porté de 14 000 à 50 000 logements, et la condition portant sur la quotité de 30% de logements de classe énergétique E, F ou G dans les programmes de rénovation quinquennaux a été supprimée. Cependant les programmes de rénovation quinquennaux doivent toujours être déposés par les bailleurs sociaux aux Directions Régionales de la CDC et aux DREAL.


Un avenant à la convention Etat-CDC du 4 mai 2012 devrait être publié afin de tenir compte de ces modifications.


4) Les évolutions apportées en 2015


En 2015, l’objectif général de 500 000 logements rénovés à partir de 2017, introduit dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l’habitat (PREH), est renforcé par son inscription dans la loi de transition énergétique pour la croissance verte.
Afin d’accélérer la rénovation du parc social, un avenant à la convention Etat-CDC du 4 mai 2012 a été publié le 3 juillet 2015, introduisant des assouplissements au dispositif :

  • l’objectif de performance énergétique à atteindre après travaux est révisé pour les maisons individuelles en classe énergétique F ou G avant travaux, afin de tenir compte des surcoûts importants des travaux de rénovation énergétique dans ces logements ;
  • à titre expérimental, un cadre dérogatoire est instauré pour les programmes de travaux nécessitant un phasage sur plusieurs années. Ce cadre sera expérimenté dans les régions Nord-Pas-de-Calais, Ile-de-France, Rhône-Alpes et Pays de Loire en 2015. Les dossiers seront évalués par un comité national constitué de représentants de la DHUP, de l’USH et de la CDC qui examinera les conditions de dérogations ;
  • une expérimentation d’instruction simplifiée, commune à l’éco-PLS et au FEDER, sera examinée en 2015 sur 2 régions en 2015 (Nord-Pas-de-Calais et Lorraine) pour optimiser l’instruction pour l’ensemble des acteurs.


Un bilan de ces expérimentations sera réalisé avant d’envisager leur généralisation en 2016.

II - Quelle est la cible visée ?


800 000 « logements énergivores » ont été identifiés au sein du parc de logements locatifs sociaux et doivent faire l’objet d’une rénovation énergétique avant 2020.


Sont visés en priorité les logements de classe énergétique E, F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cependant, le prêt a également été ouvert aux logements de classe énergétique D du DPE, dans la limite d’un quota national annuel de 50 000 logements.


Le prêt permet en outre de financer les travaux d’économies d’énergie réalisés dans des logements énergivores situés en zone ANRU. Il complète donc les dotations budgétaires allouées à ces zones pour favoriser leur rénovation.

III - Quels types de travaux peut-on financer avec l’éco-prêt logement social ?


Pour les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948, une obligation de résultat sur leur performance énergétique après travaux est demandée aux bailleurs sociaux.


La mesure du niveau de consommation conventionnelle en énergie est réalisée au moyen d’une méthode réglementaire applicable aux bâtiments existants, la méthode « TH-C-E-ex ».


Pour bénéficier de l’éco-prêt logement social, les deux conditions suivantes doivent être remplies par les logements situés en classe énergétique E, F ou G avant travaux :

  • la consommation conventionnelle en énergie primaire du bâtiment, avant les travaux, doit être supérieure ou égale à 230 kWh/m²/an ;
  • les travaux doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure ou égale à 150 kWh/m²/an, sachant que cet objectif est modulé en fonction des zones climatiques et de l’altitude.


Pour les logements situés en classe D avant travaux, les conditions suivantes doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du prêt :

  • la consommation conventionnelle en énergie primaire du bâtiment, avant les travaux, doit être comprise entre 151 et 230 kWh/m²/an ;
  • les travaux doivent permettre la réalisation d’un gain de consommation conventionnelle en énergie primaire de 85 kWh/m²/an, sachant que cet objectif est modulé en fonction des zones climatiques et de l’altitude, ou doivent permettre d’atteindre après travaux une consommation conventionnelle d’énergie primaire de 80 kWh/m²/an (également modulée en fonction de la zone climatique et de l’altitude).


Pour les maisons individuelles de classe énergétique F et G ; les conditions suivantes doivent être remplies pour bénéficier du prêt (depuis la signature de l’avenant du 3 juillet 2015) :

  • la consommation conventionnelle en énergie primaire de la maison individuelle, avant les travaux, doit être supérieure ou égale à 330 kWh/m²/an ;
  • les travaux doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure ou égale au minimum de 230 kWh/m²/an et de 230 kWh/m²/an modulé en fonction des zones climatiques.


La méthode réglementaire n’étant pas applicable aux bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, il sera possible aux bailleurs de recourir à une liste de travaux performants prédéfinie, c’est-à-dire à une obligation de moyens.


L’ensemble des exigences sont détaillées dans la convention signée par l’Etat et la CDC le 4 mai 2012 et dans l’avenant du 3 juillet 2015 à cette même convention.