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II) Agir sur la politique des loyers

13 avril 2016| Mis a jour le 30 juin 2016

Dans le logement social, les loyers sont fixés en fonction du financement obtenu lors de la construction de l’immeuble. La loi Égalité et Citoyenneté veut introduire de la souplesse dans ce principe, pour favoriser la mixité.

Les mesures du chapitre II du projet de loi Égalité et Citoyenneté portent principalement sur la politique des loyers dans le parc social. Elles découlent des objectifs fixés pour les politiques d’attribution. Améliorer la mixité par les attributions suppose en effet que les logements à loyers accessibles aux ménages prioritaires soient eux aussi mieux répartis.

Pour une nouvelle "politique des loyers"

Les loyers dans le parc social sont aujourd’hui principalement déterminés par les modalités de financement initiales des opérations. Cela ne correspond pas forcément aux besoins. Pouvoir s’abstraire de cette contrainte n’est pas une thématique nouvelle et le droit existant (issu de la loi MoLLE de 2009) prévoyait une obligation, à partir de 2017, dans le cadre des conventions d’utilité sociale passées entre l’État et les bailleurs, de « remettre en ordre les loyers ».

Cependant, le critère fondateur de cette remise en ordre était la qualité du service rendu (localisation et qualité de l’immeuble), ce qui aurait eu pour effet de pouvoir augmenter les loyers du parc social le mieux situé et baisser ceux du parc social moins attractif… au risque d’accentuer les phénomènes de ségrégation spatiale lors des attributions que le projet de loi entend combattre.

Lorsque cela est nécessaire pour un bailleur donné, il s’agirait au contraire de pouvoir instituer une « nouvelle politique des loyers » visant, à masse constante, à mieux répartir les types de loyer et à les « mixer » au sein des ensembles immobiliers.

Tout comprendre sur les loyers dans le logement social

Ce principe de mixage des produits (PLUS, PLAI, PLS) est déjà très fréquemment mis en oeuvre dans les opérations nouvelles financées depuis quelques années. Il s’agirait de pouvoir l’introduire sur le stock (dans les ensembles sociaux dits HLM ordinaires, dans les actuels PLA, etc.).

Cette nouvelle politique des loyers concernerait les nouvelles attributions, et se traduirait concrètement par la mise en oeuvre de « trajectoires d’attribution » à l’échelle des ensembles immobiliers.

Un exemple : sur un ensemble immobilier qui était jusque-là HLM ordinaire, avec un niveau de loyer fixe sous plafond de ressources PLUS, désormais un ceratin nombre des attributions se feraient en PLAI (c’est-à-dire à des niveaux de loyers plus faibles), d’autres en PLUS, et quelques unes en PLS.

Ces dispositions seront contrôlées par l’État, à travers la négociation et la signature de conventions d’utilité sociale, et par l’Ancols dans le cadre de sa mission de contrôle de respect par les organismes de logement social des dispositions législatives et réglementaires qui leur sont applicables.

PLUS, PLAI... des prêts qui déterminent des loyers

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :
- Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 euros/m2 et 5,97 euros/m2 selon les régions. 
- Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspond aux HLM traditionnels. Les loyers sont compris entre 5,14 euros/m2 et 6,70 euros/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.
- Le PLS (Prêt Locatif Social) finance des logements sociaux situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. Les loyers sont compris entre 7,71 euros/m2 et 13,07 euros/m2.
En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les ressources du ménage le sont.

Le supplément de loyer renforcé

Le projet de loi propose ensuite diverses mesures visant à favoriser la mobilité et à rendre plus équitable, pour les logements sociaux les mieux localisés, le niveau de loyer acquitté par les ménages dépassant les plafonds de ressources : il s’agit principalement de renforcer le supplément de loyer de solidarité (SLS). Le projet de loi veut également rendre plus effectives les possibilités de mettre un terme au bail pour les ménages dont les revenus dépassent fortement et durablement les plafonds de ressources.

Zoom sur le supplément de loyer de solidarité
Depuis 2009, la loi Boutin a introduit le supplément de loyer (SLS). Cette mesure impose à un locataire qui, une fois entré dans le logement social, dépasse largement les plafonds, de payer une part de loyer supplémentaire. Si le dépassement des plafonds devient trop important, le locataire devra quitter son logement. Pour établir ce SLS, chaque locataire doit chaque année déclarer ses revenus à son bailleur.

Renforcer la mobilité dans le logement social

Projet de loi Égalité et Citoyenneté : la mixité sociale dans l’habitat (PDF- 1.1 Mo)