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II) Agir sur la politique des loyers

13 avril 2016| Mis a jour le 6 avril 2017

Dans le logement social, les loyers sont fixés en fonction du financement obtenu lors de la construction de l’immeuble. La loi Égalité et Citoyenneté introduit de la souplesse dans ce principe, pour favoriser la mixité.

Les mesures du chapitre II de la loi Égalité et Citoyenneté portent principalement sur la politique des loyers dans le parc social. Elles découlent des objectifs fixés pour les politiques d’attribution. Améliorer la mixité par les attributions suppose en effet que les logements à loyers accessibles aux ménages prioritaires soient eux aussi mieux répartis.

Pour une nouvelle "politique des loyers"

Les loyers dans le parc social sont aujourd’hui principalement déterminés par les modalités de financement initiales des opérations. Cela ne correspond pas forcément aux besoins, ni à la situation locale actuelle. Il s’agit de donner aux bailleurs sociaux davantage de souplesse, notamment
dans la répartition des loyers des logements sociaux pour répondre aux objectifs de mixité sociale. Par ailleurs, la loi vise à permettre une
occupation plus juste du parc social en encourageant plus fortement la mobilité

Lorsque cela est nécessaire pour un bailleur donné, il s’agit au contraire de pouvoir instituer une « nouvelle politique des loyers » visant, à masse constante, à mieux répartir les types de loyer et à les « mixer » au sein des ensembles immobiliers.

Tout comprendre sur les loyers dans le logement social

Ce principe de mixage des produits (PLUS, PLAI, PLS) est déjà très fréquemment mis en oeuvre dans les opérations nouvelles financées depuis quelques années. Il s’agit de pouvoir l’introduire sur le stock (dans les ensembles sociaux dits HLM ordinaires, dans les actuels PLA, etc.).

Cette nouvelle politique des loyers concerne les nouvelles attributions, et se traduira concrètement par la mise en oeuvre de « trajectoires d’attribution » à l’échelle des ensembles immobiliers.

Un exemple : sur un ensemble immobilier qui était jusque-là HLM ordinaire, avec un niveau de loyer fixe sous plafond de ressources PLUS, désormais un ceratin nombre des attributions se feraient en PLAI (c’est-à-dire à des niveaux de loyers plus faibles), d’autres en PLUS, et quelques unes en PLS.

PLUS, PLAI... des prêts qui déterminent des loyers

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :
- Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 euros/m2 et 5,97 euros/m2 selon les régions. 
- Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspond aux HLM traditionnels. Les loyers sont compris entre 5,14 euros/m2 et 6,70 euros/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.
- Le PLS (Prêt Locatif Social) finance des logements sociaux situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. Les loyers sont compris entre 7,71 euros/m2 et 13,07 euros/m2.
En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les ressources du ménage le sont.

Le supplément de loyer renforcé

La loi Egalité et Citoyenneté propose ensuite diverses mesures visant à favoriser la mobilité et à rendre plus équitable, pour les logements sociaux les mieux localisés, le niveau de loyer acquitté par les ménages dépassant les plafonds de ressources : il s’agit principalement de renforcer le supplément de loyer de solidarité (SLS). Le projet de loi veut également rendre plus effectives les possibilités de mettre un terme au bail pour les ménages dont les revenus dépassent fortement et durablement les plafonds de ressources.


Zoom sur le supplément de loyer de solidarité
Depuis 2009, la loi Boutin a introduit le supplément de loyer (SLS). Cette mesure impose à un locataire qui, une fois entré dans le logement social, dépasse largement les plafonds, de payer une part de loyer supplémentaire. Si le dépassement des plafonds devient trop important, le locataire devra quitter son logement. Pour établir ce SLS, chaque locataire doit chaque année déclarer ses revenus à son bailleur.

Renforcer la mobilité dans le logement social

Mieux répartir les loyer des ensemble immobiliers pour améliorer la mixité sociale {JPEG}

La loi Égalité et Citoyenneté - Pour l’égalité des chances et la mixité sociale dans l’habitat (PDF- 560.2 ko)

Fiches techniques

Mettre en oeuvre les Conventions d’utilité sociale (PDF- 137.8 ko)

Plafonnement du supplément de loyer de solidarité (PDF- 53.8 ko)

La perte du droit au maintien dans les lieux (PDF- 58.2 ko)

Expérimentation d’une politique des loyers dérogatoire (PDF- 57.4 ko)

La nouvelle politique des loyers, pour une meilleure répartition des loyers au service de la mixité sociale (version web) (PDF- 2.3 Mo)

La nouvelle politique des loyers, pour une meilleure répartition des loyers au service de la mixité sociale (version pour impression) (PDF- 5.5 Mo)