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Logement et hébergement

Frais d’agence, contrat de bail-type : tout savoir pour entrer dans un logement privé

Publié le lundi 15 septembre 2014

Le futur locataire doit signer avec son bailleur un contrat de location dont les conditions sont encadrées par la loi. A la remise des clés, le logement doit faire l’objet d’un état des lieux signé en présence des deux parties.

Etablir un état des lieux dans un logement loué comme résidence principale

6 septembre 2013 | Mis à jour le 1er juin 2016

Depuis le 1er juin, locataires et propriétaires peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté pour éviter les désaccords.

L’état des lieux, imposé par la loi du 6 juillet 1989, décrit le logement loué. Un état des lieux doit être établi lors de l’entrée du locataire dans le logement (lors de la remise des clés ou lors de la signature du bail). Un autre sera dressé au départ du locataire. C’est la comparaison entre ces deux états des lieux, qui permettra d’établir la responsabilité de chaque partie en cas de litige. Ces documents serviront de base pour la restitution partielle ou compléte du dépôt de garantie. 

L’une des difficultés liée à l’état des lieux, c’est la notion de vétusté. En effet, lors de l’état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée, qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements, ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie. Ainsi, une peinture défraichie après dix ans de location peut être considérée comme de l’usure naturelle due à un usage prolongé. La remise en état est alors à la charge du propriétaire. La même peinture défraichie après deux ans, ne peut pas êre considérée comme une usure normale.

Pour éviter les nombreux désacords sur le sujet, la loi ALUR, a précisé dans un décret pris le 30 mars 2016, pour l’ensemble des locations d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté. A compter du 1er juin 2016, date d’entrée en application de ce décret, les parties pourront convenir de l’application d’une grille de vétusté. Cette grille de vétusté "définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".

A savoir : lors de l’état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.

Qui établit l’état des lieux ?

Il est établi par écrit par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.
Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire.

Qui paie l’état des lieux ?

Lorsque l’état des lieux est établi à l’amiable et en direct entre bailleur et locataire, aucuns frais, rémunération ou honoraire ne peuvent être mis à la charge du locataire. S’il est établi par un agent immobilier, les honoraires sont plafonnés à 3 euros/m2.

A défaut d’être établi entre le bailleur et le locataire, l’état des lieux peut être établi par un huissier à l’initiative de la partie la plus diligente.

L’huissier choisi pour établir l’état des lieux avise les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Les honoraires de l’huissier, qui sont tarifés, sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Que contient l’état des lieux ?

L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Pour plus de précisions, et à compter du 1er juin 2016, l’état des lieux devra comporter au moins les informations listées ci dessous : 

A l’entrée et à la sortie du logement :

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  • Sa date d’établissement ;
  • La localisation du logement ;
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;

A la sortie du logement :

  • L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
  • La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  • Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Le locataire peut faire compléter l’état des lieux pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

En l’absence d’état des lieux, la partie qui fait obstacle à son établissement ne peut se prévaloir de la présomption de bon état.

Si le bailleur refuse ou omet d’établir un état des lieux, il devra prouver que les dégradations qu’il invoque en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état.