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Dispositions propres aux constructions

10 septembre 2013

Recours à un architecte


PC et recours à l’architecte

Description :
Si une demande de permis de construire nécessite d’être établie par un architecte, et que cela n’apparaît pas dans le dossier (pas de cachet, pas de signature, pièces non visées), le service instructeur doit-il refuser la demande ou adresser un courrier de demande de complément au dossier ?
Quelle doit être l’attitude du service instructeur lorsque celui-ci constaste que la surface de la construction dépasse vraisemblablement les 170 m² mais que le pétitionnaire a pourtant déclarée une surface infèrieure à ce seuil et n’a donc pas eu recours à l’architecte ? De manière plus générale comment gérer le problème de la fraude au recours à l’architecte ?
Enfin comment traiter une demande où le pétitionnaire déclare ne pas avoir eu recours à l’architecte en cochant la case "non" comme réponse à cette question dans le formulaire alors même qu’il déclare une surface de plus de 170 M² ?


Réponse :
L’absence de signature de l’architecte pour une demande de permis dont le projet est soumis à la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture doit faire l’objet par le service instructeur d’une demande d’information manquante pour compléter le dossier. Vous devez inviter le pétitionnaire à remplir la rubrique permettant d’identifier l’architecte. Celui-ci doit apposer sa signature et son cachet sur le formulaire de demande ainsi que sur toutes les pièces qui constituent le projet architectural. Il faut également préciser au demandeur qu’en l’abscence de cette signature à l’expiration du délai de trois mois, sa demande sera refusée car elle ne permettra pas de contrôler qu’elle a rempli les exigences de recours à l’architecte.
La surface du projet est un élément strictement déclaratif, qui engage la responsabilité du demandeur. Si celui-ci, pour éviter le recours à un architecte, déclare frauduleusement une surface inférieure à 170 m², et construit une surface sensiblement supérieure, son permis aura été obtenu par fraude et pourra être retiré à tout moment. Par ailleurs, tous les m² construits en plus de la surface déclarée son réputés construits sans permis, ils doivent être taxés avec majoration et être soit démolis soit régularisés.
Il n’appartient pas au service instructeur de vérifier, au moment de l’instruction, si la SHON déclarée correspond à ce que le demandeur a, en réalité, l’intention de construire. Il ne peut donc pas refuser le permis sur un "procès d’intention". S’il a un doute sur le fait que le projet, en réalité, ne dépasse pas le seuil de 170 m², il peut appeler l’attention du pétitionnaire sur les risques qu’il encourt au cas où il construirait une surface supérieure à la surface déclarée.
Par contre, si le demandeur déclare que la surface qu’il a l’intention de construire excède le seuil de 170 m² et déclare également qu’il n’a pas eu recours à l’architecte (en cochant la case "non" à la question posée sur le formulaire "avez vous eu recours à l’architecte ?") , il faut refuser le permis au motif que la demande ne respecte pas la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977 ainsi que les articles L.431-1 et R.431-1 du code de l’urbanisme.


Obligation de recours

Description :
La déclaration préalable peut-elle être soumise à l’obligation de recours à un architecte ?


Réponse :
Non.


Plan des façades et toitures

Description :
Pourquoi le projet architectural comporte-t-il le plan des toitures ?


Réponse :
Ce n’est pas un plan des toitures qui est demandé mais un plan des façades et toitures. Il permet d’identifier le volume total de la construction et les éventuelles modifications de l’aspect extérieur.


Signature des plans

Description :
Les plans joints aux demandes doivent-ils être signés par les maîtres d’ouvrage et les architectes ?


Réponse :
En vertu de l’article 15 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, l’architecte doit établir et signer le projet architectural et donc les documents qui le composent.

Demande de permis de construire


Application règles PLU pour PC valant division et pour lotissement

Description :
Comment appliquer les règles d’un PLU dans le cas d’un permis valant division et dans le cas d’un lotissement ?


Réponse :
L’article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme dispose que « dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. » Par conséquent les règles édictés par le plan local d’urbanisme doivent s’appliquer à l’ensemble du projet et non pas lot par lot, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.


Informations statistiques

Description :
Quelle est la conséquence de la non communication des informations statistiques ?


Réponse :
Un refus de PC ne peut pas être fondé sur la non communication des informations statistiques, mais la communication de ces informations est obligatoire Il faut donc les réclamer au demandeur.


Zone inondable

Description :
Comment vérifier lors de l’instruction, en cas de demande de permis en zone inondable sur un terrain avec une déclivité conséquente, le recolement et l’implantation du bâtiment par rapport à la cote de référence ?


Réponse :
Lorsque le projet se situe en zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan masse doivent être en cohérence avec le système altimétrique du plan de prévention des risques.


Domaine public

Description :
Lorsqu’un projet est situé sur une dépendance du domaine public devant être déclassée, la lettre du gestionnaire est-elle nécessaire ou l’attestation que le pétitionnaire a l’autorisation du propriétaire suffit-elle ?


Réponse :
Le décret ne distingue pas les occupations du domaine public, qu’il ait vocation à être déclassé ou non. Ainsi, l’article R. 431-13 est applicable : Une pièce exprimant l’accord du gestionnaire pour engager la procédure d’occupation du domaine public est donc nécessaire.


Unités foncières

Description :
Le permis de construire déposé par plusieurs propriétaires doit-il comprendre l’ensemble des unités foncières des différents demandeurs ?


Réponse :
Oui.


Décision de la CDEC

Description :
La décision de la CDEC est-elle une pièce obligatoire ?


Réponse :
L’article R. 431-27 dispose que lorsque le projet est soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, la demande de permis est accompagnée de la copie de la lettre adressée par le préfet au demandeur de cette autorisation lorsque le dossier joint à la demande d’autorisation a été reconnu complet. Dans la pratique, si le demandeur a déjà obtenu l’autorisation, il la joint au dossier.
Cette disposition permet au demandeur de permis de construire de mener les deux procédures de façon parallèle. L’articulation entre les deux réglementations a été prévue par l’article R. 423-30 qui porte le délai d’instruction du permis de construire à 7 mois. Ce délai correspond au délai de 3 mois dont dispose l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale augmenté de 3 mois en cas de décision d’ajournement (Article R.510-2 du code de l’urbanisme). A l’issue des délais relatifs à l’autorisation d’exploitation commerciale le maire aura au minimum un mois pour prendre sa décision sur le permis de construire.
Cette articulation a également été prévue dans le cas où l’autorisation d’exploitation commerciale ferait l’objet d’un recours. Le délai d’instruction du permis de construire serait alors prolongé de 4 mois en application de l’article R.423-36 du code de l’urbanisme (cas de majorations exceptionnelles des délais).
En conséquence dans tous les cas, le permis de construire ne pourra pas être délivré sans que la décision sur la demande d’autorisation d’exploitation commerciale ait été prise.


Transfert des voies

Description :
Le transfert des voies à une personne publique dans le cadre du permis groupé (R. 431-24) est-il possible et dispense-t-il de l’association syndicale ?


Réponse :
Oui.


Descriptifs des clôtures

Description :
Où trouvent-on les éléments descriptifs des clôtures prévues dans le projet architectural ?


Réponse :
Ces éléments sont mentionnés dans la notice.


Etude des sols

Description :
Ne faudrait-il pas intégrer une étude des sols dans les pièces du dossier de demande pour permettre le contrôle du respect des règles en matière d’assainissement, imposé par l’article R. 111-8 ?


Réponse :
La demande de permis de construire doit indiquer dans un plan de masse les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics d’assainissement. A défaut d’équipements publics, le plan de masse doit indiquer le tracé des équipements privés prévus. Cette indication vise à vérifier que le type de filière choisi est conforme à la réglementation en vigueur. Elle peut donner lieu à un refus de permis de construire, par exemple lorsque le sol ou la configuration du terrain ne permet pas de recourir à l’assainissement non collectif.
Mais l’instruction de la demande de permis de construire est distincte du contrôle technique de l’installation d’assainissement. Le permis de construire ne doit donc pas prescrire de mesures qui relèvent d’une législation distincte et que l’instructeur ne pourra pas contrôler. Une étude des sols n’est donc pas nécessaire.


Cession de terrains d’une ZAC

Description :
Peut-on fonder un refus de permis sur la méconnaissance des dispositions du cahier des charges de cession de terrains d’une ZAC ?


Réponse :
Si les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une ZAC, si le terrain a fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone, alors la demande doit être accompagnée des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette autorisés sur la parcelle cédée.
Le non-respect des clauses du cahier des charges peut être à l’origine d’un refus.


Limites du terrain

Description :
Quelles sont les limites du terrain mentionné à l’article R. 431-8 2°c ?


Réponse :
L’article R. 431-8 énumère les éléments qui composent la notice du projet architectural. Il vise le terrain objet de la demande de permis.
En zone urbanisée, les limites de ce terrain correspondent aux limites de propriété.
En zone rurale ou semi urbanisée, la notice ne concerne que la partie du terrain qui a vocation à recevoir la construction et ses alentours. C’est à dire que si le terrain comprend des constructions ou est contiguë à des constructions d’une part, mais constitué de champs d’autre part, seul l’espace avoisinant les (futures) constructions doit être appréhendé.


Participation pour voirie et réseaux

Description :
Si le demandeur n’est pas le propriétaire, comment retrouver le propriétaire pour appliquer la participation pour voirie et réseaux ?


Réponse :
Le nom du propriétaire devra apparaître dans le formulaire de demande lorsqu’il y a participation pour voirie et réseaux.


Plans intérieurs

Description :
Pourquoi ne demande t-on plus les plans intérieurs qui permettaient de vérifier la SHON déclarée par le pétitionnaire ?


Réponse :
Les plans ne sont plus demandés car un régime déclaratif à été mis en place.
L’instruction du permis de construire permet d’examiner la conformité de la SHON demandée au coefficient d’occupation des sols (comme pour un lotissement). L’instructeur vérifie que ce qui est déclaré permet la délivrance du permis de construire. C’est le constructeur qui est responsable de respecter l’autorisation qui est délivrée sur la base de ses déclarations. Si par la suite le constructeur réalise une SHON supérieure à celle qui a été autorisée, ce n’est pas le permis qui est illégal mais la construction.