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Logement et hébergement

Copropriétés en difficulté

Publié le mardi 13 octobre 2015

Une copropriété se trouve en difficulté quand le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier compromis en raison du montant des charges impayées. Elle est également en difficulté lorsque le même syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, faute de réaliser des travaux.

ORCOD : un nouvel outil pour aider les copropriétés dégradées

13 mars 2015 | Mis à jour le 8 novembre 2016

Certaines copropriétés, très fragilisées par des soucis financiers, sont incapables de maintenir les immeubles en bon état. La loi Alur a mis en place les Orcod (opérations de requalification des copropriétés dégradées) pour les cas les plus dramatiques.

La France compte plus de 670 000 copropriétés, soit plus de 7 millions de logements (selon les chiffres de l’Anah en 2009) qui pour la plupart vivent sans souci, chacun payant ses charges au syndic (privé ou bénévole).

Toutefois, selon des estimations Anah-DGALN, environ 15 % de ces copropriétés, soit environ 1 million de logements, présentent des signes de fragilité, notamment une vétusté des immeubles ou la paupérisation de ses occupants. Parmi ces copropriétés fragiles, certaines connaissent des difficultés plus graves encore. Les difficultés se cumulent et la situation devient inextricable. Les soucsi peuvent être de tous ordres :

  • mauvaise gestion financière et patrimoniale ;
  • dévalorisation de l’immeuble et du quartier qui entraînent le départ des propriétaires les plus solvables. Ceux-ci vendent leur bien aux premières difficultés à des personnes souvent moins à l’aise, qui auront elles-mêmes des soucis pour payer les charges ;
  • problèmes de qualité du bâti : par exemple un immeuble mal isolé générant des charges de chauffage collectif importantes, ou un défaut de construction entraînant une dégradation forte qui conduit à des travaux coûteux de mise en sécurité ;
  • faiblesse des ressources des copropriétaires occupants qui sont dans l’incapacité d’investir plus dans la copropriété pour diverses raisons : chômage, emprunt à rembourser ;
  • présence massive de marchands de sommeil dans les immeubles qui, volontairement, ne payent pas leurs charges.

Ces difficultés se traduisent le plus souvent par une incapacité de la copropriété à payer les factures qui lui incombent pour l’entretien ou la rénovation de l’immeuble qui se traduisent en charges pour les copropriétaires et, plus grave, par une incapacité à maintenir l’immeuble en bon état.

Une fois engagée dans cette spirale négative, les conditions de vie dans la copropriété deviennent vite très difficiles : parties communes mal entretenues créant un danger pour les occupants, ascenseurs en panne et mal sécurisés, ou coupures de chauffage en plein hiver.

C’est dans cette situation que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois en Seine-Saint-Denis, se sont trouvées piégées. A Grigny, en Essonne, la situation des 5 000 logements de la copro Grigny 2 est tout aussi difficile.

Les Orcod-In : un nouvel outil pour agir

Intervenir dans ce type de dossier est très compliqué et coûteux pour les autorités publiques, mais inévitable car bien que la gestion d’une copropriété relève de la sphère privée, une dégradation forte de ces immeubles génère des problèmes de sécurité et de salubrité majeurs.

Face à l’essor du phénomène des copropriétés dégradées et pour rendre l’intervention plus efficace, la loi Alur a mis en place un nouvel outil : l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées. Lorsqu’un site est caractérisé par une forte concentration d’habitat dégradé et que la résolution des problèmes est complexe et nécessite un investissement financier lourd, l’ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par décret en Conseil d’Etat. Sa mise en œuvre est alors confiée à un Etablissement public foncier, qui pilote l’ORCOD-IN, assure la mission de portage foncier, concède l’opération d’aménagement et coordonne l’ensemble des actions (plan de sauvegarde, projet urbain, relogement, accompagnement social, lutte contre l’habitat indigne, etc.).

L’Orcod de Clichy-sous-Bois

L’Etat a lancé la première Opération de requalification des copropriétés dégradées sur le quartier du Bas Clichy d’intérêt national, mise en place par un décret le 28 janvier 2015. L’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France est l’opérateur désigné pour réaliser cette opération.
Le chantier mobilise notamment les services de l’Etat, la Région Ile-de-France, le Conseil Général de la Seine Saint-Denis, l’agglomération de Clichy-Montfermeil, la Ville de Clichy sous-Bois, la Caisse des Dépôts et Consignations, l’ANAH, l’AFTRP et l’ANRU. Le rôle de l’EPF Ile-de-France consiste à piloter cette opération, c’est-à-dire à acquérir une partie des logements, à assurer le portage tout au long de la définition du nouveau projet urbain avec les collectivités locales et à mettre en place avec l’appui des services de l’Etat, l’accompagnement social nécessaire au cours des prochaines années.

Le projet urbain de Clichy-sous-Bois a été validé en avril 2016 par tous les acteurs. Les échanges ont conduit à la validation des grandes orientations à 10 ans du projet urbain du Bas Clichy.

Une Orcod-In à Grigny

L’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit « Grigny 2 » en Essonne a été reconnue d’utilité publique par un décret paru le en octobre 2016. La copropriété Grigny 2, qui est l’une des plus importantes d’Europe, regroupe près de 5 000 logements. Elle est confrontée à d’importantes difficultés : gestion complexe, situation financière très difficile, problèmes de sur-occupation notamment en raison de la fraude immobilière, et une paupérisation grandissante de ces habitants, locataires et copropriétaires.

Ce décret confie la mise en œuvre de l’opération à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) qui est ainsi autorisé à mobiliser une partie de ses ressources fiscales affectées pour financer la requalification du quartier et peut bénéficier, à titre exceptionnel et pour les besoins de l’opération, de subventions de la part de l’Agence nationale de l’habitat. Le décret permet également la mise en place d’un pilotage et de moyens d’accompagnement renforcés et adaptés à la situation particulière de Grigny 2.