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Logement et hébergement

Copropriétés en difficulté

Publié le mardi 13 octobre 2015

Une copropriété se trouve en difficulté quand le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier compromis en raison du montant des charges impayées. Elle est également en difficulté lorsque le même syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, faute de réaliser des travaux.

Les dispositifs de prévention et d’action

17 septembre 2013 | Mis à jour le 15 octobre 2015

Pour agir dans les copropriétes en difficulté, il faut pouvoir intervenir le plus en amont possible pour tenter de prévenir les difficultés et éviter que la situation ne s’aggrave. S’il est trop tard, il faut intervenir pour traiter les difficultés et sauver ce qui peut l’être.

Deux dispositifs rénovés par la loi ALUR 

La loi ALUR a complété et renforcé les deux prinipaux outils de pérvention et de traitement des difficultés.

  • en prévention  : la désignation d’un mandataire ad hoc, par le président du tribunal de grande instance pour analyser la situation financière de la copropriété ainsi que l’état de l’immeuble et élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier et assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires.
  • quand les difficultés sont là : la désignation d’un administrateur provisoire. En vue de traiter le surendettement des copropriétés, la loi ALUR a ainsi créé une procédure formalisée d’apurement des dettes, permettant notamment d’étaler le remboursement des dettes du syndicat dans l’attente de l’aboutissement des procédures de recouvrement et, à titre exceptionnel, d’effacer une partie des dettes du syndicat confronté à des copropriétaires insolvables. La loi ALUR a également mis sur pied une procédure d’administration renforcée, afin de faciliter la réalisation des travaux lourds et complexes nécessaires au redressement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble.

Le décret du 17 août 2015 est venu préciser les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire. Il précise également, le déroulement de la procédure de mandat ad hoc et les conditions d’exercice de la mission d’administrateur provisoire. Il définit enfin, les conditions de mise en œuvre de la procédure d’apurement des dettes, de la procédure d’effacement des dettes et de la procédure d’administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.

La procédure d’alerte ou procédure de mandataire ad hoc

Cette procédure intervient en amont des situations de crise. A ce moment, le juge peut désigner un mandataire ad hoc. Il aura pour mission de dresser un état des lieux de la situation financière et du bâti de la copropriété et de rétablir son équilibre financier avant qu’il ne soit plus gravement compromis.

A la clôture des comptes, si les impayés dépassent 25 % des sommes exigibles (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic doit, après avoir adressé au conseil syndical un état global des impayés avant répartition, saisir sur requête le président du tribunal de grande instance (TGI) en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc. 

En cas de carence du syndic dans le mois qui suit la clôture des comptes, les copropriétaires représentant au moins 15% des tantièmes peuvent saisir le tribunal en référé. Si le syndic n’agit pas, le maire, le président d’EPCI, le préfet ou le procureur de la République peuvent également saisir le juge.

La saisine du tribunal en référé est également ouverte aux créanciers dont les factures d’abonnement ou de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux (votées et exécutées) restent impayés depuis plus de 6 mois (après un commandement de payer adressé au syndic et resté infructueux).

La mission du mandataire ad hoc est déterminée par le président du TGI. Dans le cadre de sa mission, le mandataire peut se faire assister, à sa demande et à ses frais, de tout technicien sur une question particulière.

Pendant la mission du mandataire ad hoc, l’assemblée générale, le conseil syndical, le syndic conservent leurs pouvoirs.

Le mandataire ad hoc doit remettre un rapport dans le délai de 3 mois qui suit sa désignation (délai renouvelable une fois) dans lequel il doit :

  • procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble ;
  • établir des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et assurer la sécurité de l’immeuble ;
  • présenter le résultat des actions de médiation ou de négociation éventuellement menées avec les parties en cause.

Il appartient à l’assemblée générale de se prononcer sur les suites à donner au rapport du mandataire ad hoc.

En cas de difficultés : l’administration provisoire

L’administration provisoire intervient quand l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis et que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Face à l’accroissement des difficultés des copropriétés ( 700 demandes auprés des tribunaux en 2010, contre 381 en 2002), le législateur a renforcé le système spécifique d’administration provisoire et de suspension des poursuites en mettant en place de nouveaux outils.

En vue de traiter le surendettement des copropriétés, la loi ALUR a créé deux outils :

  • une procédure formalisée d’apurement des dettes, permettant notamment d’étaler le remboursement des dettes du syndicat dans l’attente de l’aboutissement des procédures de recouvrement et, à titre exceptionnel, d’effacer une partie des dettes du syndicat confronté à des copropriétaires insolvables.
  • une procédure d’administration renforcée, afin de faciliter la réalisation des travaux lourds et complexes nécessaires au redressement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble. Dans ce cas, un opérateur peut assister l’administrateur provisoir dans la conduite de stravaux et le financement de l’opération.

La saisie du juge

Un administrateur provisoire est nommé par le président du tribunal de grande instance (TGI) qui est saisi par voie de requête ou de référé soit par :

  • le syndic,
  • le procureur de la république,
  • les copropriétaires représentant au moins 15% des tantièmes
  • le maire ou le président d’EPCi
  • le préfet
  • le mandataire ad hoc

Cet administrateur est généralement un administrateur judiciaire civil, parfois un membre d’une profession judiciaire et juridique en matière civile (avocat, notaire, huissier, …) ou une personne physique ayant une expérience ou une qualification particulière (syndic, personnalité qualifiée, …). Sa rémunération est fixée par décret.

La mission de l’administrateur provisoire consiste à prendre des mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
A cette fin, l’administrateur provisoire se voit confier nécessairement tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit. De plus, il peut se voir confier tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical.
La durée de sa mission est fixée par le juge ne peut être inférieure à 12 mois. Il peut à tout moment la modifier.
La teneur de cette mission et sa durée sont définies par l’ordonnance du Président du TGI en fonction de la demande du requérant.

Le juge, sur la demande de l’administrateur provisoire, peut suspendre une instance déjà engagée par un créancier et lui interdire d’exercer une action, pour une période de 6 mois, renouvelable une fois.
La créance doit être antérieure de la désignation de l’administrateur provisoire à et conduire :

  • à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
  • à la résolution d’un contrat de fournitures d’eau, d’électricité, de gaz ou de chaleur, pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Le juge peut également, sur le rapport de l’administrateur provisoire précisant les conditions de réalisation, prononcer la division de la copropriété.