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Logement et hébergement

Copropriétés en difficulté

Publié le mardi 13 octobre 2015

Une copropriété se trouve en difficulté quand le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier compromis en raison du montant des charges impayées. Elle est également en difficulté lorsque le même syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, faute de réaliser des travaux.

Aider les copropriétés en difficulté

13 octobre 2015 | Mis à jour le 15 octobre 2015

Le nombre de copropriétés confrontées à des difficultés est en augmentation. Plus de 100 000 copropriétés présentent des signes de fragilité. Pour faire de la prévention et aider à résoudre les problèmes, la loi ALUR a mis à disposition de nouveaux outils.

Mauvaise gestion du syndicat, incapacité à payer les factures d’énergie dans des immeubles tarnsformés en véritables passoires énergétiques, paupérisation des propriétaires... les causes de la dégradation des copropriétés sont multiples. Elles se cummulent souvent, voire se combinent, pour entraîner les propriétaires dans des difficultés croissantes. 

Selon une étude conjointe menée par le ministère du Logement et l’Anah, environ 100 900 copropriétés, soit 15 % du parc des copropriétés et environ 1 million de logements, présentent des signes de fragilité et pourraient basculer dans des difficultés très importantes dans les années à venir.

environ 100 900

copropriétés concernées en 2014

soit 15 % du parc des copropriétés selon une étude conjointe du ministère du Logement et de l’Anah

Pour faire face à l’accroissement du nombre de copropriétes en difficultés, les pouvoirs publics ont choisi, dans le cadre de la loi ALUR, de renforcer les outils à disposition pour faire de la prévention des difficultés des copropriétés une priorité. Il s’agit d’éviter une intervention lourde et onéreuse de la puissance publique lorsque la copropriété a atteint un stade de dégradation irréversible. Le législateur s’est appuyé sur les conclusions du rapport Braye remis à la ministre du Logement en 2012, pour réformer les dispositifs.

Tous les outils s’articulent autour de deux cadres spécifiques :

  • un cadre judiciaire organisé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, et reposant sur des procédures d’audit, de mise sous tutelle du syndicat des copropriétaires ou de constat de la carence de la copropriété qui débouche ensuite sur une expropriation ;
  • un cadre administratif permettant de mettre en place un accompagnement financier et technique poussé des copropriétés par le biais de dispositifs opérationnels comme l’« OPAH copropriété » et le plan de sauvegarde, pilotés, selon les cas, par les collectivités ou le préfet.

La loi ALUR a également mis en lumière un certain nombre de difficultés dues à l’absence d’outils indispensables qui permettraient de traiter le surendettement des copropriétés et de réaliser les travaux nécessaires à la restructuration de la copropriété et à la baisse des charges. Enfin, quand les difficultés deviennent trop importantes, la loi ALUR, a imaginé un dispositif, les Orcod (opération de requalification de copropriétés dégradées), pour traiter des quartiers entiers. Constitués de nombreuses copropriétés dégradées en très grandes difficultés et confrontés à une spirale auto-entretenue de dégradation, ces quartiers ont besoin de l’intervention de la puissance publique pour promouvoir des solutions à une échelle plus vaste que celle de la seule copropriété.