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Logement et hébergement

Contrat de vente d’un logement neuf sur plan

Publié le mardi 17 septembre 2013

L’acheteur doit avoir reçu le contrat de vente au moins un mois avant de signer devant le notaire Il devient alors propriétaire du logement à mesure de sa construction. La loi prévoit de nombreuses clauses protégeant l’acquéreur contre des retards, malfaçons, et autres sources de litiges.

Garanties d’achèvement et de remboursement

17 septembre 2013 | Mis à jour le 15 octobre 2015

La garantie de remboursement dans l’achat d’un logement neuf

La garantie de remboursement prend la forme d’un cautionnement solidaire par lequel un organisme financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d’assurance s’engage à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.

La garantie de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble.

La garantie de remboursement ne peut être invoquée par l’acquéreur que si elle est expressément prévue dans le contrat de vente.

La réglementation autorise le vendeur à substituer la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement et vice versa, au cours de l’exécution du contrat de vente, à condition que cela soit notifié à l’acquéreur et que cela ait été prévu au contrat.

La garantie intrinsèque d’achèvement du logement neuf

La garantie intrinsèque existe sans que le vendeur n’ait besoin de la garantie d’un organisme extérieur, dès lors que l’opération répond, au moment de la vente à l’une ou l’autre des conditions suivantes (article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation) :

  • l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucune hypothèque ou privilège.
  • les fondations sont terminées et le vendeur dispose effectivement du financement nécessaire pour couvrir la majeure partie du prix de vente prévu (60 ou 75% selon les cas).

Pour les opérations dont le permis de construire est déposé après le 1er avril 2011, il y aura garantie intrinsèque lorsque l’opération répond à l’une ou l’autre des hypothèses suivantes :

  • l’immeuble est hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier
  • trois conditions sont cumulativement réunies : les fondations sont achevées, le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75% du prix des ventes prévues. Le taux de 75% est ramené à 60% lorsque le financement est assuré à hauteur de 30% du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.

Pour déterminer si le financement est ainsi assuré, sont pris en considération les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer (à l’exclusion des dations en paiement et des fonds issus des emprunts), le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire (précisant qu’il dispose des fonds nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé), les crédits confirmés des banques déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Il est précisé que ne sont considérés comme confirmés que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération.
Il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les 6 mois de l’achèvement des fondations.
Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles.

Il y a également garantie intrinsèque d’achèvement lorsque (article R. 261-19 du CCH) :


- s’agissant d’une maison individuelle, la vente intervient alors que les fondations sont terminées et les versements prévus ne dépassent pas des maxima (20% du prix à l’achèvement des fondations, 45% à la mise hors d’eau, 85% à l’achèvement de la maison). Si la maison individuelle fait partie d’un ensemble de plus de 20 maisons, il faut en plus que les équipements collectifs soient achevés ou soient fassent l’objet d’une garantie d’achèvement extrinsèque.
- le vendeur est une société d’économie mixte (SEM) de construction agréée par le ministre en charge des finances et le ministre en charge de la construction et de l’habitation ou dont une collectivité publique détient au moins 35% du capital social.

La garantie extrinsèque d’achèvement du logement neuf

La garantie d’achèvement assure l’acquéreur, qui paie avant l’achèvement des travaux, que le vendeur achèvera le logement.

Elle peut être soit extrinsèque soit intrinsèque.

La garantie est extrinsèque quand elle est donnée par un établissement financier, une banque, une société de caution, un établissement d’assurance (article R. 261-17 du CCH).

La garantie extrinsèque peut prendre la forme d’une ouverture de crédit dans un organisme garant qui s’engage à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

Une clause doit préciser dans le contrat, le droit pour l’acquéreur d’exiger l’exécution de l’ouverture de crédit.

La garantie extrinsèque peut également être une convention de cautionnement par laquelle le garant s’engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux (article R. 261-21 de CCH).

Le garant est tenu de fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, il n’est pas tenu de prendre la direction de l’ouvrage et de l’achever lui-même.

La garantie d’achèvement n’intervient pas pour le non-respect des délais et des préjudices qui en découlent ni au titre des vices de construction, dès lors que leur existence ne fait pas obstacle à l’achèvement de l’immeuble. Le garant n’est tenu que par la seule défaillance financière du vendeur telle que l’insuffisance de trésorerie.

La garantie extrinsèque prend fin à la date d’achèvement de l’immeuble (article R. 261-24 du CCH).

La preuve de l’achèvement est apportée par la déclaration d’achèvement des travaux certifiée par un homme de l’art( comme un architecte par exemple) (article R. 261-11 du CCH).

Garanties d’achèvement dans l’achat d’un logement neuf

Afin de préserver l’acquéreur qui paie avant l’achèvement des travaux, des conséquences d’un arrêt de chantier, le vendeur doit apporter une garantie d’achèvement ou de remboursement.