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Logement et hébergement

Contrat de location d’un logement privé meublé

Publié le vendredi 28 août 2015

Le contrat de location d’un logement privé meublé n’est pas soumis aux mêmes contraintes que celui d’un logement nu. La durée du bail initial est d’un an, et les délais de préavis de congé sont plus courts. Les loyers sont soumis à un régime fiscal différent.

La loi ALUR et la location meublée

28 août 2015 | Mis à jour le 14 septembre 2015

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a modifié la règlementation de la location d’un logement meublé.

Contrats de location meublée depuis le 27 mars 2014 

Les mesures suivantes sont applicables à tous les contrats de location meublée d’une résidence principale conclus à compter du 27 mars 2014 :

  • Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer.
  • Le paiement des charges peut être forfaitaire, si les parties en conviennet lors de la conclusion du contrat.
  • En cas de sous location, le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du propriétaire et la copie du bail.
  • Le nouveau statut de la colocation s’applique à la location meublée. Par exemple, la solidarité du colocataire sortant cesse au plus tard six mois après la fin de son préavis.
  • Les quittances de loyer, même celles réalisées par un professionnel, doivent être transmises gratuitement au locataire. Elles peuvent être dématérialisées (version numérique) avec l’accord du locataire.
  • Les règles relatives à la fin de bail pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond défini par arrêté s’appliquent désormais à la location meublée. Le propriétaire ne peut pas lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement sauf s’il se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.
  • Les règles de restitution du dépôt de garantie sont modifiées. Si aucune différence n’est constatée entre les états des lieux de sortie et d’entrée, le délai de restitution est réduit à un mois. Par ailleurs, en cas de restitution tardive, la somme est majorée.
  • L’inventaire et l’état détaillé du mobilier doivent obligatoirement être annexés au bail. Les logements meublés mis en location à compter du 1er septembre 2015 et constituant la résidence principale du locataire, devront comporter 11 éléments de mobilier fixés par le décret du 31 juillet 2015.

Clarification des obligations du propriètaire

Il doit délivrer un logement en bon état, assurer une jouissance paisible, procéder aux réparations nécessaires et ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire s’ils ne constituent pas une transformation du logement.

Les obligations du locataire sont également complétées avec l’obligation de laisser exécuter les travaux liés à la décence. De même en l’absence d’une assurance habitation, le propriétaire peut en souscrire une au nom du locataire et la lui facturer.

La Commission départementale de conciliation (CDC) est compétente pour les litiges relatifs aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges, aux réparations et ainsi qu’aux caractéristiques de décence.

Les règles applicables aux locations meublées en matière de fixation de loyer initial ou d’évolution du loyer en cours de contrat sont identiques à celles applicables aux locations nues.

Ainsi, le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat. Cependant, dans certaines zones de tension du marché locatif, les loyers peuvent être encadrés par deux mécanismes complémentaires au moment de la mise en location :

L’encadrement annuel du loyer qui limite l’évolution du loyer entre deux locations et l’encadrement du niveau de loyer qui s’appuie sur des références de loyers déterminées par arrêté préfectoral pour chaque catégorie de logement et secteur géographique :

  • Lorsqu’une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Hors « zones de tension du marché locatif, » le loyer ne fait l’objet d’aucune réévaluation au moment du renouvellement du bail sauf s’il est manifestement sous-évalué. Sur certains territoires de tension du marché locatif, les modalités d’ajustement du loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines particularités.