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Logement et hébergement

Contrat de location d’un logement privé meublé

Publié le vendredi 28 août 2015

Le contrat de location d’un logement privé meublé n’est pas soumis aux mêmes contraintes que celui d’un logement nu. La durée du bail initial est d’un an, et les délais de préavis de congé sont plus courts. Les loyers sont soumis à un régime fiscal différent.

Qu’est ce qu’une location meublée ?

13 septembre 2013 | Mis à jour le 14 septembre 2015

La location en logement meublée obéit à des règles spécifiques : loyer majoré par rapport à une location nue, bail d’un an, liste minimale de mobilier obligatoire...

Equipement minimum d’un logement meublé

Le logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le décret du 31 juillet 2015 liste le mobilier minimum obligatoire dans une location meublée :

  • literie comprenant couette ou couverture ; 
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four micro-ondes ;
  • réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Le décret du 31 juillet 2015 

Un bail d’un an

Le locataire d’une location meublée bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an. Le contrat doit respecter le contrat-type. Cependant, si le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d’activité est prévue, le contrat de location peut être d’une durée inférieure à un an. Dans ce cas, le contrat de location doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an

Un bail de 9 mois pour les étudiants
Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.
Le principe de la tacite reconduction du bail ne concerne pas les contrats de location consentis à des étudiants pour une durée de 9 mois.

Dépôt de garantie

Par dérogation au principe applicable à la location vide, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer.

Loyer et charges

Si une clause du contrat le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE.

Le bailleur a un délai d’un an pour demander la révision du loyer à compter de la date convenue au bail ou de la date anniversaire du contrat.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, le loyer révisé est exigible à compter de la date à laquelle il a exprimé sa demande de révision.

Si le bailleur n’a pas exprimé sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la révision. Le loyer exigible reste inchangé.

Le bail peut prévoir que les charges seront payées sur justifications (et éventuellement, par provision avec régularisation annuelle) ; sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer (révisable chaque année).

Le locataire peut donner congé à tout moment

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis d’un mois. Cette faculté concerne également le locataire étudiant titulaire d’un contrat de location de 9 mois. Il doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier.
Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire (avec l’accord du bailleur).

À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois :

  •  proposer un renouvellement du contrat en modifiant certaines conditions (par exemple, l’équipement du logement) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
  •  mettre fin au bail, sous conditions.

 Il doit justifier :

  •  soit de la volonté de vendre le logement ;
  •  soit de la volonté de reprendre le logement (à son profit ou à celui de son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
  •  soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, le locataire trois mois avant le terme du bail.

A savoir : 
Le dispositif de protection des locataires des logements meublés mis en place par le code de la construction et de l’habitation ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’état portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution (hôtels sociaux et autres...). Ces mesures de protection s’appliquent aux contrats de location qui bien que conclus avant le 20.01.05 font l’objet d’un renouvellement de bail ou d’une reconduction tacite à compter du 20.01.05.