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Logement et hébergement

Avant-contrat de vente d’un logement ancien

Publié le lundi 16 septembre 2013

L’avant-contrat de vente définit les conditions de la vente et prend la forme d’une promesse unilatérale de vente (option) ou d’un compromis de vente (vente ferme). L’acquéreur a désormais 10 jours pour se rétracter.

Clauses obligatoires dans l’avant-contrat d’un logement ancien

16 septembre 2013 | Mis à jour le 7 octobre 2015

Les mentions de l’avant-contrat

L’avant-contrat de vente d’un logement ancien doit comporter un maximun d’informations

  • L’état civil complet et précis du vendeur et l’origine de propriété du logement.
  • Le prix.
  • La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m² (pour l’achat d’un lot en copropriété, la mention de la superficie des parties privatives et de la surface habitable sont obligatoires depuis le 27 mars 2014). Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.
  • La condition suspensive relative à l’obtention des prêts que vous avez sollicités.
  • Les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
  • La situation hypothécaire du logement.
  • L’existence éventuelle d’un bail en cours.
  • La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement.
  • S’il y a lieu, le montant des honoraires de l’intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.
  • Les clauses concernant l’état du bâti.
  • Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu’une clause dans le contrat le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés, est sans effet.

Il est conseillé de mentionner dans l’avant-contrat de vente ce que l’acquéreur verse au moment de la signature de l’acte d’engagement (10 % en général) ce qu’il verse au comptant le jour de la vente, et le cas échéant, les versements ultérieurs, leur montant et leur échéance.

Rien à payer à la signature de l’avant contrat

S’il est précisé que les sommes versées au moment de la signature de l’avant-contrat sont des arrhes, l’acquéreur, qui renonce à la vente, perd ses arrhes. Le vendeur qui renonce à la vente doit rembourser le double des arrhes versées.

S’il est précisé que la somme versée au moment de la signature de l’avant-contrat est un acompte, le vendeur et l’acquéreur sont engagés de manière irrévocable à moins que l’acquéreur n’obtienne pas le prêt qui devait financer l’achat de son logement. Dans ce cas, l’acompte versé est remboursé.

Le candidat acquéreur ne doit rien verser avant la signature de l’avant-contrat de vente. En outre, aucun versement ne doit être effectué directement au vendeur mais entre les mains d’un professionnel habilité à recevoir des fonds. Depuis le 1er juin 2001, tout versement avant l’expiration du délai de 10 jours est interdit.

Cependant, les parties peuvent convenir d’un versement après l’expiration de ce délai. Dans ce cas, l’avant contrat est conclu sous condition suspensive de la remise de la somme contractuellement prévue à la date convenue.

Le versement d’une somme d’argent devient possible quant l’avant contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu un mandat pour la vente. Dans ce cas, le versement se fait entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière.

Dans l’hypothèse où le candidat acquéreur se rétracte, la somme doit lui être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Clauses résolutoires dans l’avant-contrat d’un logement ancien

Il est possible d’inclure dans l’avant contrat des clauses, qui, si elles ne sont pas respectées, font que la vente ne se réalisera pas. Pour le candidat acquéreur, ces conditions suspensives peuvent être :

  • l’obtention d’un prêt pour l’achat du logement ;
  • l’obtention d’un certificat d’urbanisme.

Lorsque l’avant-contrat de vente indique que le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts, il doit être conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts indiqués. La condition suspensive est valable au minimum un mois à compter de la date de signature de l’acte. Si, dans ce délai d’un mois, l’acquéreur n’obtient pas ses prêts, toute somme versée d’avance par l’acquéreur doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité.

Lorsque l’acquéreur n’a pas l’intention de recourir à un prêt pour financer l’acquisition de son logement, il doit écrire de sa propre main dans l’avant-contrat de vente, qu’il reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la loi sur la protection des emprunteurs.

En l’absence de cette indication, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts.

Clauses d’assurance dans l’avant-contrat d’un logement ancien

L’avant-contrat de vente d’un logement ancien doit comporter une clause relative aux assurances de dommages-ouvrages et de responsabilité décennale s’il s’agit d’un logement dont la construction a été achevée depuis moins de 10 ans.

Les clause interdites

La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans l’avant-contrat de vente d’un
logement ancien. Lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, l’acquéreur doit être très attentif à ne pas renoncer à la garantie des vices cachés. Aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison de la présence de termites.

Le vendeur non-professionnel d’un immeuble bâti dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral peut s’exonérer de la garantie du vice caché constitué par la présence des termites, à la condition qu’un état parasitaire soit annexé à l’acte authentique. L’état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 3 mois à la date de l’acte authentique.