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Logement et hébergement

Assemblée générale de copropriété

Publié le mardi 17 septembre 2013

L’assemblée générale d’une copropriété se réunit au moins une fois par an sur convocation du syndic pour prendre des décisions. Elle respecte des modalités de vote, le syndic rédigeant un procès verbal des décisions adoptées. Une fois par an, le syndic présente un compte-rendu de ses activités.

Modalités de vote au cours de l’assemblée générale de copropriété

17 septembre 2013 | Mis à jour le 23 avril 2015

Modalités de vote au cours de l’assemblée générale

Vous pouvez vous faire représenter par un copropriétaire ou toute personne de votre choix, à l’exception du syndic, son conjoint, son partenaire pacsé et ses préposés qui ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Le mandat peut être « en blanc » (vote libre sans représentant désigné) ou « impératif » (représentant désigné et vote potentiellement dirigé). Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal.
Chaque représentant ne peut recevoir à quelque titre que ce soit plus de 3 pouvoirs, sauf si le total des voix qu’il détient lui même ou qu’il représente n’excède pas 5% des voix composants le syndicat ou s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses tantièmes de parties communes. Toutefois, lorsqu’un propriétaire possède des tantièmes de parties communes supérieurs à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.Les tantièmes de parties communes sont déterminés selon le mode de calcul prévu dans votre règlement de copropriété. A défaut, de mode de calcul spécifique, les tantièmes de parties communes est déterminée proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque copropriétaire par rapport à la somme des valeurs de toutes les parties privatives selon les critères fixés par la loi loi (art. 5 loi du 10.7.65).

Nota : si la loi n’impose le calcul des tantièmes de parties communes en fonction de la valeur relative des parties privatives que dans le silence ou la contradiction des titres, elle impose en revanche le calcul des tantièmes de charges relatives aux parties communes selon cette même méthode sans possibilité de dérogation (cf. Fiche CO003).
En conséquence, les tantièmes de parties communes et les tantièmes de charges relatives aux parties communes peuvent être différents. En pratique toutefois, par commodité, les tantièmes de parties communes et les tantièmes de charges relatives aux parties communes sont généralement calculés selon la même méthode, et sont donc identiques.

Une feuille de présence indiquant le nom des copropriétaires leur domicile et les voix dont ils disposent, est émargée par les copropriétaires et les éventuels représentants. Cette feuille permet de compter les voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l’importance des sujets traités :

A la majorité simple pour :

  • l’administration courante (approbation des comptes, adoption du budget prévisionnel...) ;
  • les travaux d’entretien et de conservation des parties communes (ravalement, réfection des halls...) ;
  • les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
  • les travaux d’accessibilité touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble réalisés par certains copropriétaires à leur frais ;qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
  • lorsque l’immeuble dispose d’un réseau de communications électroniques interne distribuant des services de télévision, l’adoption de la proposition commerciale de l’opérateur permettant la réception des services de télévision en mode numérique ;
  • l’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais ;

- les travaux et modifications de l’antenne collective de télévision nécessaires à la réception des services de télévision en mode numérique ;

- l’adoption d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique lorsque ce dernier ne comprend pas de travaux ;

- l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires ;

- en cas de division du syndicat initial, la décision des nouveaux syndicats d’adapter le règlement de copropriété (sauf ce qui concerne la destination de l’immeuble) et l’état de répartition des charges du syndicat initial ;

- en cas de division du syndicat initial, ainsi que la décision d’adhérer à une nunion de syndicats ;

- l’autorisation donnée au syndic pour la conclusion d’un contrat entre le syndicat et un prestataire lié au syndic ;

- la désignation des personnes chargées du contrôle des comptes dans un syndicat de forme coopérative ;

- l’autorisation pour le syndic d’exercer certaines actions en justice au nom du syndicat.

Une décision est adoptée à la majorité simple quand le nombre de voix "pour" est supérieur au total des voix "contre" (Les abstentions étant exclues du calcul).

Si les dépenses liées à une partie commune ou un élément d’équipement commun sont spécialisées par le règlement de copropriété, ce dernier peut prévoir que les décisions concernant ces dépenses sont prises par les seuls copropriétaires concernés.

Majorité absolue  : majorité des voix de tous les copropriétaires, pour les décisions énumérées par l’art.25 de la loi de1965 pour :

- la délégation donnée au conseil syndical, au syndic, ou à toute autre personne, du pouvoir de prendre une décision qui ressort de l’assemblée statuant à la majorité de l’article 24

- l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de ce dernier ;

- la désignation du syndic ou des membres du conseil syndical ou leur révocation ;

- les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires aux parties communes résultant d’obligations légales ou réglementaires ;

- les modalités de réalisation et d’exécution de travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;

- la modification de la répartition des charges relatives aux éléments d’équipement communs ou services communs, rendue nécessaire par le changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

- les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, parmi lesquels figurent les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (décret à paraître) sauf si le propriétaire du lot concerné peut justifier de la réalisation de travaux équivalents dans les dix dernières années

- la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, sécurité, et d’équipement ;

- la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

- l’installation ou la modification d’antennes collectives ou d’un réseau de communications électronique interne à l’immeuble (sauf si les travaux et modifications portant sur l’antenne collective sont rendus nécessaires par l’arrêt de l’analogique en vue du basculement vers le numérique, auquel cas la majorité simple est requise) ;

- l’autorisation permanente accordée à la police où à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

- l’installation ou la modification des installations électriques intérieures à la copropriété permettant l’alimentation des emplacements de stationnement en vue de la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des bornes de recharge électrique permettant un comptage individuel

- les travaux d’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide ;de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

- les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

- le montant des marchés et des contrats nécessitant une mise en concurrence. (Lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé les conditions de la mise en concurrence, elle résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises) ;

- le montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ;

- l’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat ;

- la décision de ne pas ouvrir de compte séparé ;

- la décision de l’assemblée spéciale des copropriétaires du ou des bâtiments concernés de constituer entre eux un syndicat secondaire ;

- l’adhésion du syndicat à une union de syndicats ;

- l’opposition du syndicat à l’exercice par un copropriétaire ou un tiers d’un droit accessoire aux parties communes qu’il s’est réservé par convention (droit d’édifier, de surélever, d’affouiller) ;

A défaut de majorité absolue et dans la mesure où le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut se prononcer en votant à nouveau à la majorité simple (majorité de l’article 24).

Pour le cas où le projet n’aurait pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de 3 mois. Elle prendra la décision à la majorité simple.

Des précisions sont apportées par le décret du 17.3.67 sur le déroulement des votes dans ces situations :

- lorsqu’une décision n’a pas été prise à la majorité de l’article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale peut se prononcer à la majorité simple en procédant immédiatement à un second vote à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

- lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis, ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote de l’article 24 (majorité simple) qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25(majorité absolue).

- dans le cas où une nouvelle assemblée doit être réunie (lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires), la convocation doit être expédiée dans un délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée ; si l’ordre du jour de la nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée, les notifications n’ont pas à être renouvelées et le délai de convocation de l’assemblée générale peut être réduit à 8 jours.

Majorité des voix de tous les copropriétaires (cette expression signifie que l’assemblée vote à la majorité de l’article 25 sans possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24) :

- la décision de ré instituer un conseil syndical ;

- sauf majorité plus élevée fixée par le règlement de copropriété, la décision de céder le droit de surélever un bâtiment existant lorsqu’il est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, qui exige en outre l’unanimité des copropriétaires du dernier étage ;

- la décision de l’assemblée spéciale des copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments demandant la division du syndicat initial ;

- la décision de l’assemblée générale du syndicat initial sur la demande de division ainsi que sur ses conditions matérielles, juridiques et financières ;

- en cas de destruction totale ou partielle d’un bâtiment, la décision de l’assemblée spéciale des copropriétaires de ce bâtiment de reconstruire ou de remettre en état le bâtiment. Si la destruction concerne moins de la moitié du bâtiment, la décision est prise par les seuls copropriétaires sinistrés (ces dispositions ne s’appliquent que dans le silence du règlement de copropriété sur ce point) ;

Double majorité, majorité de tous les copropriétaires (et non pas seulement par rapport aux copropriétaires présents ou représentés) représentant au moins 2/3 des voix (loi du 10.7.65 : art. 26) pour :

- les actes d’acquisition ou de disposition sur les parties communes sauf ceux mentionnés à l’article 25 (vente d’une partie commune si elle ne modifie pas la destination de l’immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives... Ex. : le syndicat pourra voter la vente d’un terrain inutile mais ne pourra voter qu’à l’unanimité la suppression de l’ascenseur) ;

- l’établissement ou la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

- les travaux de transformation ou d’amélioration sauf ceux mentionnés à l’article 25 (nouvelle cage d’ascenseur, nouvelle décoration, nouvelles boites aux lettres...) ;

- la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires ;

- l’organisation des modalités d’ouverture des portes d’accès de à l’immeuble (exemple : l’installation de dispositifs de fermeture de l’accès de l’immeuble) en vue d’améliorer lae sécurité des personnes et des biens se vote à la majorité de l’article 25, les modalités d’ouverture à la majorité de l’article 26). En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ;

- la suppression du poste de gardien ou de concierge et la vente de son logement, s’il appartient au syndicat des copropriétaires, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives (si tel est le cas, l’unanimité est requise) ;

- l’aliénation des parties communes ou la réalisation sur celles-ci de travaux tendant à l’aménagement d’espaces commerciaux par l’Établissement Public National d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA).

- la décision de ne pas instituer de conseil syndical ;

- le retrait du syndicat d’une union de syndicats ;

- sauf majorité plus élevée fixée par le règlement de copropriété, la décision de céder le droit de surélever un bâtiment existant lorsqu’il n’est pas situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, qui exige en outre l’unanimité des copropriétaires du dernier étage ;

- la suppression de services dans les résidences-services.

A défaut de double majorité et, dans la mesure où le projet a recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, le syndic doit convoquer une deuxième assemblée qui pourra ratifier la décision à cette dernière majorité.

Cette possibilité ne vaut que pour les travaux de transformation ou d’amélioration mentionnés à l’article 26 c, et pour la suppression de services en résidences-services.

Unanimité de tous les copropriétaires pour :

- la modification de la répartition des charges (sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux, des ventes ou des achats décidés en assemblée générale, et sauf les cas prévus à l’article 25) ;

- la modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ( suppression de l’ascenseur, cession de l’allée d’accès à l’immeuble, service de surveillance, vidéosurveillance...) ;

- l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (les éléments de standing ou de grand standing...) ;

- la surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments à usage privatif par les soins du syndicat.