Les nouveaux textes de référence

Entrée en vigueur depuis le 1er février 2005, la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) résulte de l’article 93 de la loi de finances pour 2005 qui a créé un article 244 quater J dans le code général des impôts ayant pour effet de modifier le régime antérieur mis en place par le décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995, codifié aux articles R. 317-1 et suivants du CCH.

Ce nouveau dispositif s’applique aux offres d’avances remboursables sans intérêt pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009 par les établissements de crédit visés à l’article L. 511-1 du code monétaire
et financier.

Les trois décrets d’application en date du 31 janvier 2005

Le premier crée un chapitre nouveau au titre 1er du livre III du CCH (article R. 318-1 et suivants).
Les dispositions précédemment applicables (article R. 317-1 et suivants) sont maintenues tant que toutes les avances sans intérêt accordées depuis le 1er octobre 1995 et jusqu’au 31 janvier 2005 ne sont pas intégralement remboursées.

Le deuxième insère un article R.317-25 dans le CCH relatif à la « mise en extinction de l’avance » prévue à l’article R. 317-1, et procède à la modification de certains articles du code pour les adapter aux nouvelles dispositions :

  octroi de la garantie du fonds de garantie à l’accession sociale (FGAS),

  cumul possible entre un prêt conventionné (PC) et un prêt à taux zéro (PTZ),

  non cumul entre le dispositif prêt social location-accession (PSLA) et un PTZ,

  application des normes de surface et d’habitabilité du PTZ pour les travaux d’agrandissement et d’amélioration
de logements financés par des PC .

Le troisième fixe au 1er février 2005 l’entrée en vigueur des dispositions réglementaires nouvelles.

Deux arrêtés en date du 31 janvier 2005

Le premier modifie l’arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d’octroi des PC et aligne désormais l’appréciation des conditions de ressources des bénéficiaires de PC sur celles applicables aux bénéficiaires de PTZ ainsi que l’appréciation des normes d’habitabilité des logements.

Le second précise les conditions d’application du nouveau prêt à 0% (définition des dépendances, justificatifs à produire par le demandeur, modèle
de déclaration sur l’honneur à remettre
par l’emprunteur à l’établissement de crédit, informations nominatives transmises par l’établissement de crédit à la société de gestion du fonds de garantie à l’accession sociale (SGFGAS) en cas de déclaration de ressources erronée).

2 - Principales nouveautés par rapport à l’ancien PTZ

Pour les établissements de crédit

La nouveauté est constituée par la substitution d’un crédit d’impôt étalé sur cinq ans à la subvention versée à chaque établissement de crédit en compensation de l’absence d’intérêt de l’avance accordée.

Comme auparavant, les établissements de crédit doivent signer deux types de conventions :

  une avec l’Etat conforme à une convention type approuvée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’économie et des finances et du ministre chargé du logement,

  une avec la SGFGAS définissant les modalités de déclaration par l’établissement de crédit des avances remboursables, le contrôle de l’éligibilité de ces avances et le
suivi des crédits d’impôts.

Pour les accédants à la
propriété

a) Opérations finançables

Aux opérations déjà
finançables dans le dispositif antérieur (construction ou acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, acquisition de logement suivie de travaux d’amélioration,
acquisition de logement dans le cadre d’un contrat de
location-accession, aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation), la loi ajoute la possibilité de financer avec un PTZ l’acquisition d’un logement ancien sans condition de travaux.

Le PTZ peut en outre financer l’ensemble des travaux
rendus nécessaires pour la mise aux normes d’habitabilité du logement ou certains travaux prévus par l’emprunteur lors de son acquisition.

b) Nouveaux montants de prêts

Fixé par décret (article R. 318-10 du CCH), le montant maximal de l’avance est égal à la moins élevée des sommes résultant des deux calculs suivants :

  20% du coût de l’opération retenu dans la limite d’un montant maximal tenant compte de la taille de la famille, du lieu de l’opération et de la nature du logement (neuf ou ancien) ;

  50% du montant du ou des autres prêts d’une
durée supérieure à deux ans concourant
au financement de l’opération.

La durée de remboursement, adaptée aux conditions de ressources du ménage, ne peut excéder 22 ans avec un différé de 18 ans.

c) Nouveaux plafonds annuels de ressources

Aux termes de l’article R. 318-4 du CCH , le PTZ peut être accordé aux personnes dont le montant total des ressources, cumulées avec celles des autres personnes destinées à occuper le logement, n’excèdent pas les plafonds ci-après :