1 - Base juridique

Art R.331-1à R.331-28 du code de
la construction et de l’habitation.

Article 17 de la loi de finances pour 1997.

Article 14 de la loi de finances pour 1998.

2 - Objectif

Aider les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte à financer la production de logements locatifs
sociaux dans le cadre de la mixité

sociale :

  acquisition de terrain et construction de logements,

  construction de logements,

  acquisition de logements en vue de leur réhabilitation.

3 - Conditions d’octroi

Une convention est obligatoirement passée entre l’Etat et l’organisme bénéficiaire : elle fixe notamment le loyer maximum des logements dans la limite d’un plafond de loyer modulé selon le type de logement et la zone géographique ; elle ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires.

Les logements construits ou acquis et réhabilités sont destinés à être occupés par des ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources, modulés selon le nombre de personnes composant le ménage et la zone d’implantation du logement.

Les opérations d’acquisition de logements peuvent être accompagnées ou non de travaux d’amélioration. Les logements construits
ou acquis et améliorés doivent respecter des
normes minimales d’habitabilité prévues
par arrêté.

4 - Description de l’aide

En 1996, le financement par l’Etat
des logements locatifs sociaux a fait l’objet de réformes successives.

a) La mise en place de la surface utile

Depuis le 1er juillet 1996 et conformément aux dispositions réglementaires prévues par le décret n°95-637 du 5 mai 1995 (modifié par le décret n°96-55 du 24 janvier 1996) et par l’arrêté du 5 mai 1995 (modifié par l’arrêté du 10 juin 1996), une réforme ayant pour objet de simplifier et clarifier le dispositif alors en vigueur est applicable.

Elle repose notamment sur la notion de surface utile qui remplace celle de la surface corrigée.

La surface utile est égale à la somme de la surface habitable des logements et de la moitié des surfaces annexes à usage privatif (cave, balcon,loggia...).

Elle sert de base :

  d’une part, au calcul de la subvention de l’Etat (calcul forfaitaire exprimé en euros par m² de surface utile),

  d’autre part, à la détermination des
plafonds de loyers.

Le tableau ci-dessous récapitule les différents taux de subvention maximum applicables, y compris pour le PLUS-CD.

b) La mise en place du PLUS


Le décret n°99-794 du 14 septembre 1999 a mis en
place le prêt locatif à usage social (PLUS) qui a repris les dispositions expérimentales résultant de l’utilisation des financements PLA et PLA-LM.

La mise en place de ce nouveau produit a répondu à un double objectif :

  donner aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondre aux exigences de mixité sociale en leur permettant d’accueillir dans les mêmes immeubles des ménages avec des ressources différenciées,


  mieux maîtriser les loyers des opérations  ; à ce titre, le loyer maximum des logements PLUS
a été réduit à 90 % de celui
du plafond des logements PLA, soit généralementle loyer plafond servant au calcul de l’APL.

c) les dispositions financières spécifiques

Les opérations peuvent bénéficier :

  du taux de TVA à 5,5 % pour la
construction des logements ou pour la réalisation
des travaux dès lors que ces travaux sont éligibles aux catégories de travaux retenus par le décret du 30 avril 1998 (travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de logements locatifs sociaux).

  d’un prêt de la caisse des dépôts et consignations (CDC) au taux de 4,3 %, d’une durée de 32 ans, assorti d’un préfinancement. Le montant du prêt ne peut dépasser, déduction faite de la subvention de l’Etat, l’assiette de subvention définie à l’article R.331-15 du CCH et calculée selon des modalités fixées par arrêté.

  de l’exonération de la taxe foncière
sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans. Cette durée d’exonération est portée à 25 ans pour les logements locatifs sociaux construits sur la période du plan de cohésion sociale 2005-2009.

Ces opérations bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5 % sous réserve de respecter les conditions suivantes :

  une convention APL doit être conclue en application du 3° de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation ;

  l’opération doit être financée
par l’un des prêts prévus par l’article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation et délivré par la caisse des dépôts et consignations.

5 - Programme Physique