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Améliorer les rapports entre locataires et propriétaires

24 mars 2015 | Mis à jour le 22 septembre 2016

La loi Alur a encadré les honoraires de location depuis septembre 2014. Cela permet de limiter les honoraires payés par les locataires, quand ils passent par une agence immobilière. D’autres décrets sont à paraître pour clarifier les contrats de location.

Des contrats de location clarifiés

  • Réduire à un mois le préavis de départ 
    En vigueur : pour en savoir plus, voir le décret publié le 1er août 2014, qui définit la zone tendue.
     
    Pour quitter son logement, le délai de préavis imposé au locataire est réduit à un mois en zone tendue. Ailleurs, l’application du préavis réduit doit être justifiée par le locataire.

    Sur tout le territoire, cette réduction de délai s’applique aussi aux locataires de logements sociaux et aux bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé.

  • Etablir un modèle type de contrat de location
    En vigueur : décret du 29 mai 2015
     
    Pour sécuriser les parties, le contrat de location doit être rédigé selon un modèle type avec des mentions obligatoires, arrêté par décret. Par exemple, sont prévus : le nom du locataire, les équipements, le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire, le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement si le logement est situé dans une agglomération où les loyers sont encadrés, et le montant du loyer du précédent locataire.

  • Aligner le droit des Pacés sur ceux des époux

    Le régime du PACS est aligné sur celui des époux en matière de droit au bail d’un logement. De même que pour des époux, si les deux partenaires le demandent conjointement, le bail est réputé appartenir à l’un et à l’autre. De même, en cas de décès d’un des partenaires, le co-titulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci, sauf s’il y renonce expressément.

  • Fixer les modalités de l’état des lieux
    En vigueur : décret du 30 mars 2016

    Pour diminuer le risque de contentieux, la comparaison entre les états de lieux d’entrée et de sortie est facilitée. Le décret en définit les modalités d’élaboration et prévoit un parallélisme des formes entre l’état de lieux d’entrée et de sortie. Un exemplaire signé de l’état des lieux est remis à chacune des parties.
  • Lister les pièces justificatives
    En vigueur : décret du 5 novembre 2015
     
    La liste des pièces justificatives exigibles du locataire et de son garant est arrêtée par décret. Elle remplace la liste des pièces que le bailleur ne pouvait exiger au candidat locataire. L’exigence de pièces non prévues par le décret peut être punie d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
     
  • Fournir les diagnostics techniques de sécurité
    2eme semestre 2016

    Pour évaluer les risques d’atteinte à la sécurité, le diagnostic technique remis par le propriétaire au locataire est complété par : 
    - une copie de l’état d’absence ou de présence d’amiante ;
    - un état de l’installation d’électricité et de gaz.

    Leur contenu est arrêté par décret. Si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité, le bailleur reste tenu de transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.

  • Encadrer les honoraires de location
    En vigueur : voir le décret publié le 1er août 2014
    Pour en savoir plus : consulter notre article sur l’encadrement des honoraires de location.
     
    Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d’agence pour une location sont plafonnés et mieux répartis entre propriétaire et locataire. Le propriétaire prend en charge les frais relatifs à la mise en location de son bien à l’exception de quatre prestations dont la prise en charge est partagée entre les parties : l’organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

    Pour ces prestations, la part payée par le locataire :​
    est plafonnée entre 11 €/m² et 15 €/m² (dont 3 €/m² pour l’état des lieux) selon la situation géographique ;
     ne peut être supérieure à celle payée par le propriétaire.

  • Garantir un minimum de mobilier dans les locations meublées
    En vigueur : décret du 31 juillet 2015

    Pour établir une meilleure définition de la location meublée et garantir un niveau de prestation, la liste des éléments minimum que doit comporter le mobilier est définie par décret.

  • Clarifier les statut des meublés de courte durée
    En vigueur

    La définition de la location meublée de courte durée, notamment touristique, est clarifiée. Elle permet la location meublée de courte durée sans autorisation préalable pour les propriétaires ou locataires dont c’est la résidence principale (pour ces derniers, l’autorisation du propriétaire est toutefois nécessaire). Dans les autres cas, la location meublée de courte durée constitue un changement d’usage, et doit faire l’objet d’une déclaration en mairie.
    Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements de petite couronne, ce changement d’usage doit faire l’objet d’une autorisation préalable, voire d’une compensation. Ces communes peuvent toutefois, depuis la loi ALUR, définir des zones avec un régime d’autorisation temporaire en fonction d’un certain nombre de critères. Les intermédiaires qui permettent ces mises en location contre rémunération sont par ailleurs tenues d’informer le loueur des obligations ci-dessus.

  • Assurer un remboursement plus rapide du dépôt de garantie
    En vigueur
    Au moment de la fin du bail et de la sortie des lieux, si l’état des lieux est conforme à celui de l’entrée dans le logement, le propriétaire-bailleur a deux mois, à compter de la remise des clés, pour restituer le dépôt de garantie au locataire sortant. Si le dépôt de garantie n’est pas restitué au locataire dans les deux mois suivant la remise des clés, le montant dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle. Cette majoration n’est pas due si l’ancien locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse.
  • Protéger le locataire en cas de congé pour vente ou reprise
    En vigueur

    Les droits des occupants d’un logement sont renforcés dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre juste après l’avoir acquis :
    - le congé pour vente n’est désormais autorisé qu’à compter du premier renouvellement du bail en cours suite à l’acquisition du bien, ce qui protège le locataire pendant au moins 3 ans : si le terme du contrat en cours est fixé plus de 3 ans après la date d’acquisition, le propriétaire peut donner congé au terme du contrat de location en cours ; s’il intervient avant 3 ans, le bailleur ne peut revendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat en cours.
    - le congé pour reprise : le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise du logement et mentionner la nature du lien existant entre le futur bénéficiaire du logement et lui. En outre, après acquisition du bien, le congé pour reprise peut se produire soit au terme du bail si celui-ci intervient plus de deux ans après l’acquisition, soit dans un délai de deux ans après l’acquisition.
    Par ailleurs, la protection des personnes âgées de plus de 65 ans sous plafond de ressources, ou bien les locataires hébergeant une personne âgée de plus de 65 ans, sous condition de ressources, a été renforcée dans le cadre du congé pour vente ou reprise.

Des loyers encadrés

  • Contenir l’évolution annuelle des loyers
    En vigueur : voir le décret publié le 30 juillet 2016.
     
    Depuis le 1er août 2012, la ministre en charge du logement signe chaque année un décret pour limiter l’augmentation des loyers à l’indice INSEE de référence des loyers. Cette règle est appliquée lors du changement de locataire dans les communes situées en zones tendues. Des dérogations sont prévues en cas de travaux ou de loyer anormalement bas.
  • Mettre en place des observatoires de loyers
    En vigueur. Voir le décret publié le 5 novembre 2014 et l’arrêté du 22 décembre 2014 portant agrément de l’OLAP.
    Pour en savoir plus : consulter notre rubrique sur l’observation des loyers.
     
    Le décret du 5 novembre 2014 a mis en place le comité scientifique indépendant, garant de la qualité des méthodes statistiques utilisées par les observatoires. Un autre décret spécifie les modalités d’agrément des observatoires de loyers par la ministre en charge du logement. Cet agrément permet notamment de recueillir les données relatives au marché locatif détenues par les professionnels de l’immobilier.

    Ont été agrées :
    décembre 2014, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) sur le territoire de Paris.
    en mars 2015 : l’Association départementale d’information sur le logement du Nord a été agrée pour la ville de Lille.
    en mai 2015 : l’ADIL de l’Orne pour l’ensemble de l’agglomération d’Alençon.
    Cinq nouveaux organismes ont rejoint les 18 premiers observatoires portant ainsi le nombre de dispositifs d’observation des loyers à 23.
    Fin octobre 2015, un décret en Conseil d’État est venu préciser la nature et les conditions de transmission des données relatives au logement de la Caisse nationale des allocations familiales (CNAF) à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
    Un portail publiant les résultats statistiques des dispositifs d’observation des loyers, portant aujourd’hui sur une douzaine d’agglomérations, est désormais accessible au public sur www.observatoires-des-loyers.org.

  • L’encadrement des loyers à Paris
    En vigueur : décret publié le 12 juin 2015

    Pour appliquer l’encadrement des loyers, un décret définit les modalités de calcul du loyer de référence à partir duquel sont calculés les montants de loyer à ne pas dépasser (loyer de référence majoré) dans les zones à forte tension. Y sont aussi précisées les modalités d’application du complément de loyer, qui sera appliqué au-delà du loyer de référence majoré dans le cas de logements aux caractéristiques particulières.
    A Paris, les données collectées par l’OLAP sont suffisamment fiables pour que l’encadrement des loyers soit appliqué par arrêté préfectoral au 1er août 2015, renouvelé à l’été 2016.

Faites le test pour savoir si votre loyer respecte ou non l’encadrement à Paris.

Les étapes de l’encadrement des loyers

1. Constitution d’un observatoire des loyers ;

2. Agrément de l’observatoire des loyers du territoire concerné ;

3. Recueil des données par l’observatoire auprès des professionnels et des particuliers et publication des données ;

4. Arrêté du préfet de département (ou du préfet de région pour l’Ile-de-France) qui fixe annuellement les loyers de références pour chaque catégorie de logement et secteur géographique